巧签房产租赁合同可节省房产税

企业将自有的房产出租，会涉及房产税、土地使用税、印花税、营业税、所得税等纳税义务，其中，房产税是依据租金的金额计算缴纳。实际操作中，企业与租户的租赁合同中也只约定一个总的租金，但实际上，向租户收取的费用除了租金，还有物业管理费、代收水电费、空调费等，如果合同签订得当，可以有效降低房产税负担。

一、 不同的收费应单独标明

(一)租金收入与其他收入的拆分

企业将自有的房产对外出租，在计算房产税时，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条规定，应按照房屋租金的12%进行计算。企业在签订合同时应划分房产的租金收入与其他收入，如管理费收入、水电费、冷暖气费等，其他收入单独收取的，不需计算缴纳房产税。

(二)房产租金与非房产租金的拆分

某些企业出租房产时也可能同时出租停车位、空场地、设备(非以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，下同)等，企业应当正确区分所出租的标的物是否全部属于房产。出租地上停车场、空地、储水池、设备等，单独收取租金，无需缴纳房产税。

根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》((87)财税地字第003号)第一条规定，房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风挡雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

(三)需要注意的风险

虽然详细区分房产租金收入与其他收入能避免多缴房产税，但企业仍需注意不应过度减低房产租金的金额以达到避税目的。部分地方税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台的房屋最低租金计税价格，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，税务机关有权对其进行调整补税。