跟土地纠缠不清的房产税

某企业被税务机关稽查，要求补缴2011年-2015年的房产税大约29.8万，主要原因是未将土地价值计入房产原值。

但是，并非所有的地价都要计入房产原值中，待小编与你慢慢道来，企业财务人员可不能稀里糊涂就把不该交的税给交了。

1、土地价款应在应税房产和非应税房产中分摊

已完工的房屋建筑物属于房产税应税范围，未完工建筑不需要缴纳房产税。应将土地价款在两者间分摊，建成房产所分摊的土地价值计入房产原值征收房产税。

根据财税地字[1987]3号规定，独立于房屋之外的建筑物不属于房产。例如，室内游泳池要交房产税，室外游泳池则不需要交税。类似的还有围墙、烟囱、水塔等。

2、划拨取得的土地，不计入房产原值

根据税总便函解读财税[2010]121号文之一规定，部分国有企业的土地由国家划拨，取得土地时并未支付价款，不应计入房产原值中核算。

但是，如果纳税人先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得，参考厦地税函[2011]8号规定，应将补缴的土地出让金和其他出让费用计入房产原值。

3、租地建房，土地租金不需计入房产原值

参考常地税一便函[2011]10号的规定，租用他人土地，在会计上未按土地使用权核算的，不需将土地租金并入房产原值中。

根据《土地管理法》第63条规定，集体土地使用权不允许转让。企业租用集体土地建造房产，参考厦地税函[2011]8号和常地税一便函[2011]10号规定，租用集体土地使用权的租金，暂不计入房产原值。

4、免租期应按房产余值交房产税

很多企业租赁其自有房产，往往在合同中约定免租期，作为一种促销手段。财税[2009]128号规定，免租期企业没有取得租金收入，房产税并不为零，需要按房产余值交房产税，应由承租人代交房产税。

企业在签订租赁合同时，可要慎用“免租期”，不然得多交税了。

【总结】

根据财税[2008]152号规定，从值计征的房产税，其房产原值为按照国家有关会计制度的规定核算的账面价值。按照会计准则规定，土地租赁价款并未计入房产的账面价值。而当前无全国性的法规明确约定土地租金不纳入房产原值，企业可参考地方性法规进行税务处理。