分期建房要分期结转土地使用权成本

【案例故事】

某企业征用10000平方米土地，支付土地出让金500万元，并动用5000平方米开始兴建一号楼。该企业会计不是太了解税法，为方便核算，一次性把土地使用权结转到房产开发成本里，为此该土地出让金从建成的次月开始就要缴纳500×（1－30％）×1.2％＝4.2万元。

其实，该公司应该按比例处理土地出让金，将已经用于建筑的部分和未开发的分开，未开发的部分应按无形资产摊销，这样，既符合会计准则，也少交了房产税。

【点评】

《无形资产准则》第21条规定：“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。

这里应当注意，一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程“相关”的土地。这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”，企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地（如场地），应当予以摊销。

如果该企业只把“配比”的部分土地使用权250万转入房产成本，那么余下的250万元就可以在规定年限内摊销，企业在二期未开发之前每年就可少交房产税2.1万元了。这样核算不但少交房产税，还能遵循会计核算的“配比”原则，避免了场地占用的土地结转至在建工程成本，从而减少了房产税税负。