利用转租减少房产税要注意把握尺度

先看一 则税务筹划案例 ：

A 公司是广州一内资企业，有房产 100 平方米 , 以 200 元 / 平方米的价格租给 C 公司。在不考虑企业所得税的情况下， A 公司的税负情况如何呢？

营业税： 100*200*5%=1000 元

城建税及教育费附加： 1000* （ 7%+3% ） =100 元

房产税： 100*200*12%=2400 元

总税负： 1100+110+2400=3610 元

在其他条件不变的情况下 , 假如 A 公司先以 100 元 / 平方米的价格出租给 B 公司 ,B 公司再以 200 元 / 平方米的价格转租给 C 公司。 A 、 B 公司的总税负如下：

营业税： 100*100*5%+100*200*5%=1500 元

城建税及教育费附加： 1500* （ 7%+3% ） =150 元

根据《广东省税务局关于转租房产的租金收入不征房产税问题的通知》〔粤税发 [1990]432 号〕，对单位和个人将租用的房产再转租所取得的租金收入不征房产税，所以 B 公司转租不 缴房产税， 则房产税为：

100*100*12%=1200 元

总税负： 1500+150+1200=2850 元

分析 ：

前后两种方式相比： 3610-2850=760 元，也就是说，在不考虑企业所得税的情况下，转租比直接租赁节税 760 元。

可见，对于核定征收的企业，通过关联企业转租的方式，可以节省税款。但企业在进行上述筹划时需要把握好尺度。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。关联企业间的定价过低，税务机关可以依据上述规定进行调整。

判断租金是否合理，税务机关一般会参照当地国土房管部门最新公布的房屋租金参考价。《广州市个人出租房屋税收管理办法》（穗地税发 [2006]267 号）对此也有具体规定：

个人出租房屋税收的计税依据为出租房屋取得的租金收入（包括货币收入及相关经济收益），出租人应据实申报出租房屋的租金收入。如果出租人申报的租金收入低于税务机关制定的核定计税租金收入标准，又没有正当理由的，税务机关有权按照核定计税租金收入标准核定出租人的应纳税额。

核定计税租金收入标准，由税务机关参照市国土房管部门最新公布的房屋租金参考价制定，并根据房屋租赁市场的变化情况进行调整。

因此，企业在进行上述筹划时，除了比较不同安排的税负之外，对筹划实施过程中可能涉及到的税务风险也要进行分析，以免被税务机关纳税调整后，反倒多交税款。