方兴地产通过股权转让方式转让商业地产节省土地增值税的风险分析

[案例]

2011年6月，央企中化集团旗下企业方兴地产(00817，HK)发布公告称，全资附属公司上海晨拓投资与宝钢资源签订协议，同意以9.33亿元人民币向宝钢资源出售全部股份，并由宝钢资源代为清偿方兴地产全资子公司北京凯晨置业全部债务，约人民币6.09亿元。而上海晨拓所拥有的物业是上海港国际客运中心商业配套项目1号楼。

据《每日经济新闻》报道，方兴地产通过股权转让的方式出售上海港客运中心1号楼，大约可以规避土地增值税3.86亿元人民币。方兴地产上述通过股权方式转让商业地产节税的做法，极有可能被其他房地产商仿效。

分析：

1、 本案特点：

本案的主要特点是，上海晨拓转让的是子公司股权，而不是子公司转让商业地产。按照目前的税收政策，转让商业地产需要缴纳很高的土地增值税，而转让股权目前还是暂免征收土地增值税。

2、 根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第三条关于企业兼并转让房地产的征免税问题规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”

3、 转让商业地产公司股权是否真的可以节税?

目前房地产开发一般都是成立独立的项目公司(独立法人)，以转让公司股权代替直接转让商业地产，可以避免营业税、土地增值税，这其实是一个很古老的税收筹划方法，并不是《每日经济新闻》所报道的：极有可能被其他房地产商仿效。

其实很多人在采用该方法进行节税筹划的时候，忽略了一个重要的风险：

国家税务总局曾经以《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)解释：鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

虽然该批复文件没有抄送给其他单位，税务机关不能直接执行该文件，但该批复的解释体现出了实质课税这一税收立法精神，在执法过程中，税务机关极有可能参照该批复理解、执行有关土地增值税政策，要求转让商业地产公司股权的企业缴纳土地增值税。

因此，方兴地产通过转让股权避免缴纳土地增值税，存在潜在的税务风险。但也存在对公司有利的方面，由于转让股权缴纳土地增值税并没有明确的法律依据，即使事后税务检查要求补缴土地增值税，也不能说明企业因主观故意少缴税，不能认定为逃避缴纳税款行为，延迟缴纳税款，对于资金紧缺的房地产企业来讲，具有重要的财务管理意义。