取消投资联营免土地增值税政策后的税务筹划

06年3月初，国家税务总局出台了有关土地增值税方面的新政策——《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号），文件主要针对土地增值税的减免税，其中有一点规定如下：

对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

该规定将对相关企业以土地（房地产）作价入股进行投资或联营活动产生两个新变化：

第一，所投资、联营的企业从事房地产开发的，以土地（房地产）作价入股的一方将需交纳土地增值税，虽然该部份土地增值税以后也需要缴纳，但缴纳的时间将会大大提前，不利于现金流管理；

第二，房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，需要缴纳土地增值税，如果该商品房以后用于销售，则造成提前缴税；如果该商品房不用于销售用途（如出租、自用），则会令原不属土地增值税征税范围的项目变为土地增值税征税项目。

属于上述情况的企业如何避免提前缴土地增值税或多交土地增值税呢？这就需要改变投资方式了。

如何改变？大家可要注意了，财税〔2006〕21号只对以房地产进行投资或联营的征免税政策取消了，但是对于财税字〔1995〕48号中有关合作建房、企业兼并转让房地产的免税政策并未取消，所以有关企业依旧可以考虑通过合作建房或兼并转让等方式进行土地增值税的筹划。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：

如果开发商是接受土地房产方，则在分房或销售的时候，开发商须缴纳契税，而对方需视同销售无形资产、不动产缴纳营业税；如果开发商拥有土地房产，对方提供资金，则不存在契税和营业税问题，对方取得分配的时候作为投资收益。

因此，综合来说，以拥有土地房产一方为开发商的合作建房方式税务成本最低。