企业经营用房产 持有者的选择有技巧

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。诗人杜甫当年壮志何等的豪迈。而如今，杜甫的梦想终于实现了，房地产市场的繁荣创造了中国GDP神话。而很多企业也开始自己购买房产作为办公场地，一方面是企业经营的需要，另一方面也可以使得财产保值增值，抵抗通胀。

然而，很多企业在投资购买房产时面临选择难题，那就是：以谁的名义购买并持有?

可能你会毫不犹豫的回答：企业购买房产，当然由企业出钱购买，企业自己持有。

答案其实并非这么简单，根据我们多年提供咨询服务的经验，企业自己出钱购买房产，有时是很困难的，即使企业能够自行购买房产，对于民营企业，也未必是最优的选择。例如：

1.甲公司注册资本只有50万，由境内两个自然人投资，每年营业收入才几百万，几乎没有盈利，如果股东不增资、不借款，就没有合法的资金来源购买房产。

1)如果增资，由于公司以股东投入的资产对外承担有限责任，其股东不愿意投入太多资本。

2)如果借款，由于是关联交易，其股东担心税务机关会核定利息收入征税。

3)其股东还有一个担忧，如果税务机关调查股东财产的合法来源，如何解释，是否可以以境外企业或个人的名义购买房产，租给公司使用呢?

2.张某的主要财产是价值1600万元的房产，欲以该房产投资成立公司，但《公司法》第二十七条有规定：全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。张某没有足够的资金投入，怎么办呢?

3.乙公司打算购买价值4200万元的厂房后在创业板上市，但乙公司所属行业上市企业比较多，对资产的要求比较低，主要是营销渠道方面的竞争。如果乙公司拥有不动产，资产收益率会降低，担心投资者不看好。

4.丙公司在2004年自己购买土地建造房产，建造成本1200万元，2009年，受金融危机的影响，丙公司难以持续经营，开始清算，此时，该房产已经升值到3400万元，丙公司转让房产缴纳了大量的营业税及其附加税费、土地增值税、企业所得税。其股东吴先生恍然大悟，当初要是个人投资建房，租给公司用多好啊。

从以上案例可以看出，公司持有房产存在很多弊端，除了公司自己持有，还有哪些持有方式呢?

1.境外企业或个人持有房产实际行不通。根据建住房〔2006〕171号、建房〔2010〕186号等文件规定，境外机构和个人只能购买自用、自住商品房。

2.境内自然人持有，不仅可以解决上述公司持有房产存在的弊端，还可以降低股东的税负。目前很多地区对个人出租房产按综合征收率征收各项税收，综合税负比较低。比如广州，个人出租非住宅，月租金20000元以上(含20000元)，综合征收率才14.3%，个人申请税务机关代开发票给公司，公司可以据实税前扣除。同时，个人股东通过合法渠道提前将企业资金拿到手上，可以用于投资其他项目，避免向公司借款，何乐而不为。