出租房产不设免租期可少缴房产税

根据财政部 国家税务总局发布的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免租期的，免租期由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

对于出租方来说，免租期间需按房产余值缴纳房产税，明显税负增加。本文通过举例，分析企业如何对租金收取方式进行调整，以避免多缴税。

例：A公司出租商铺，在租赁开始或中间，客户都可能进行装修，为了给予商户优惠，A公司与租户签订的租赁合同约定，装修期间(第一个月)免收租金。

免租使用是一种常见的出租方给予承租方的优惠方式，但第一个月免租，还得按房产原值计缴房产税(按自用处理)，使得出租方税负增加。

但如果不设定免租期，各月均衡收取租金，又会降低租金水平，在以后的商业谈判中，对A公司不利，降价容易涨价难，不利于今后A公司对租金提价。另一方面，有些租户不需装修，没有免租期，两种情况下每月租金水平不同，其他租户会有意见。

为了避免多缴税款，同时又不会降低每平方米租金水平，以及整个租赁期的租金收入总额，双方可以约定租金按以下方式收取：

第一个月租金按30%收取，第二个月按70%收取，第三个月开始按100%收取。

由于客户装修期间没有经营收入，开业的第一个月生意一般也不会很好，租金相对较低;随着时间的推移，租金逐步提升，也符合实际，税务机关一般也认同，可以避免免租期被要求按房产余值缴纳房产税。

由于租金收入总额不变，租金部分应缴纳的房产税(租金*12%税率)不变，但由于没有了免租期，避免了按房产余值缴纳的房产税，总体上，缴纳的房产税减少。

需注意的是，上述“30%”、“70%”只是举例，出租方可以根据实际情况确定具体的比例，只要整个租赁期租金总额不变即可。