土地增值税计算方法举例怎样

土地增值税计算方法举例怎样?土地增值税的计算公式是应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。下面为您举例介绍土地增值税计算方法内容。

土地增值税计算方法举例怎样

例6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度为50%，销售时缴纳有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元?

扣除项目金额=800×50%+30=430(万元)

增值额=500-430=70(万元)

增值率=70÷430×100%=16.28%

应纳税额=70×30%=21(万元)

例(一)：

某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积对外销售，取得销售收入7648万元;其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有：

(1)支付土地使用权价款1400万元;

(2)取得土地使用权缴纳契税42万元;

(3)前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元;

(4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊)。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。

1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元?

营业税、城市维护建设税、教育费附加

=7648×5%×(1+5%+3%)+63×5%×(1+5%+3%) =412.99+3.40=416.39(万元)

2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元?

价款=1400×80%=1120(万元)

开发成本=(42+90+2100+60)×80%=1833.6(万元)

开发费用=(1120+1833.6)×9%=265.82(万元)

税金=7648×5%×(1+5%+3%)=412.99(万元)

加计扣除=(1120+1833.6)×20%=590.72(万元)

允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14(万元)

3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元?

增值额=7648-4223.14=3424.86(万元)

增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10%

应纳土地增值税额=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78(万元)

4、该企业应缴纳企业所得税多少万元?(不考虑房产税、印花税)。

应纳所得税额=(7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78)×25%=520.56(万元)。

例(二)：

某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元?

1、应缴纳营业税=9500×%=475(万元)

2、应缴纳城建税、教育费附加=475×(5%+3%)=38(万元)

3、扣除项目金额=1000+2000+(1000+2000)×10%+475+38+(1000+2000)×20%=4413(万元)

4、增值额=9500-4413=5087(万元)

5、增值率=5087÷4413×100%=115.27%

6、应纳税额=5087×50%-4413×15%=1881.55(万元)。

深圳地税解答：土地增值税如何确认收入和扣除额

问题一：

宝安区甘小姐来电咨询：请问营改增后，房地产开发企业将开发产品用于对外投资的，土地增值税应税收入应如何确认?

地税局杨先生回答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)相关规定，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按照下列方法和顺序确认：

(一)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

(二)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

问题二：

罗湖区吴小姐来电咨询：请问营改增后企业旧房转让时，如不能提供评估价格但能提供购房发票的，在计算土地增值税增值额时，准予扣除的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”应如何确定?

地税局申小姐回答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条的规定，计算增值额的扣除项目：

(一)取得土地使用权所支付的金额;

(二)开发土地的成本、费用;

(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规定的其他扣除项目。

同时，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第六条“关于旧房转让时的扣除计算问题”的规定，营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

(一)提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

(二)提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

(三)提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

问题三：

福田区罗小姐来电咨询：请问保险机构在代收车船税时开具的增值税发票能否作为做账凭证以及用于深圳交管部门的车辆年审?

地税局杨先生回答：根据《国家税务总局关于保险机构代收车船税开具增值税发票问题的公告》》(国家税务总局2016年第51号公告)的规定，保险机构作为车船税扣缴义务人，在代收车船税并开具增值税发票时，应在增值税发票备注栏中注明代收车船税税款信息。具体包括：保险单号、税款所属期(详细至月)、代收车船税金额、滞纳金金额、金额合计等。该增值税发票可作为纳税人缴纳车船税及滞纳金的会计核算原始凭证。

因此，保险机构开具的增值税发票可作为做账凭证，也可用于深圳交管部门的车辆年审，无需再另行开具车船税税票。

四、光明新区付小姐来电咨询：员工在企业内部组织的比赛中获奖，请问取得的奖金是否需要缴纳个人所得税?

地税局杨先生回答：根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条的规定，工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。

根据上述规定，员工取得的奖金应与当月工资薪金合并缴纳个人所得税。