怎么做土地增值税纳税评估

怎么做土地增值税纳税评估？首先确定对象，然后进行评估分析，其次是询问核实，最后，作出管理建议。以下为您详细介绍关于土地增值税纳税评估的范例。

怎么做土地增值税纳税评估？请参考以下案例。

一、确定对象

2006年12月，乾县奉天房地产公司向征收分局申请对其开发的福园小区项目进行土地增值税的清算。为更好地做好清算工作，分局于2007年1月对其进行了纳税评估。

二、评估分析

奉天房地产开发有限公司是一家私营有限责任公司，共有24名员工，实行独立经济核算。该公司成立于2002年10月17日，主营范围包括房地产开发、商品房销售、房产中介服务。2002-2006年奉天房地产公司先后开发项目有福园小区、大华小区、西兰路小区等，福园小区项目已全部销售完毕。2004年到2006年度出售商品房的预收帐款累计为42196109.60元，销售费用138830.00元，管理费用11690470.05元，财务费用35239.62元。已按"销售不动产"税目申报缴纳了营业税2109805.48元，城建税105490.28元，教育费附加63294.16元,土地增值税421505.19元。

12月份奉天房地产公司上报的福园小区项目土地增值税清算自报表显示其增值额为1628674.1元，扣除额为9179212.79元，增值额与扣除额之比为17.74%，未达到20%，要求退还已预缴的土地增值税104089.87元。

日常检查发现，该公司有以普通收据代替预收款凭证收取售房款的行为。评估人员初步认为，该公司可能有虚报营业行为，存在以下三方面疑点:

1、按照该公司上报的福园小区项目土地增值税清算自报表显示的数据，地税部门不但不能补征税款，反而要退税，这与近几年全国房地产行业的土地增值税大幅增长大环境极不协调，该公司开发项目多,开发间接费用一般难划分, 该公司开发间接费用划分上可能有问题。

2、近几年，该公司在预售商品房时，曾以普通收据作为预收款凭证使用，该企业纳税申报表的营业收入真实性，有待进一步的核查核实。

3、通过连续几年的检查，该公司均被发现其有违法行为发生，说明其对税收政策法律法规的准确执行值得怀疑。

三、询问核实

根据上述疑问，评估人员向奉天房地产公司发出约谈通知，要求该公司就以下问题做出合理解释：

1、对开发间接费用项目划分的标准是如何确定的?

2、未按规定使用预收款收据的原因是什么?

针对评估人员的疑问，奉天房地产公司的解释是：

1、关于开发间接费用问题。

因2003-2006年开发项目较多，划分不易，加上增值额未达征税比例，所以也就没有分摊。

2、关于预收款收据问题。

未按规定使用预收款收据是因为会计人员不是专职人员，不会操作财务软件。现已聘请了会计师，保证今后按规定正确使用预收款收据。

奉天房地产公司的答复并没有让评估人员的消除疑问，不能正确分摊开发间接费用违反了权责发生制和配比原则。不仅影响福园小区项目的土地增值税清算的准确性，也影响其他项目的土地增值税清算准确性。评估小组带着疑问对奉天房地产公司进行实地核查。

首先，对奉天房地产公司的销售不动产的营业收入进行确认。经过核对账薄、凭证，翻阅其销售房合同及最终支付的结算清单，评估人员发现：福园小区项目签约收入合计8091701.70元，优惠13709.94元，实际取得收入8077901.76元。签约收入中商品房价款7940754.84元，车库款84495.00元，代收土地证款16600.00元，代收房产证款15005.00元，代收契税款49886.86元，代收外接水费用18140元，代收外接电费用16820元。其优惠部分均扣除在房款中。奉天房地产公司申报的营业税及土地增值税的计税依据仅为商品房价款及车库款的合计数。其代收的各项费用均未与相关部门或单位办理代代收的手续或使用专用的收据收费。

其次，对扣除项目进行确认。很快，评估人员发现四方面异常：一是取得土地使用权支付项申报数为1324740.97，其中未按规定取得发票金额达117572.50元;二是前期工程费项申报数为362779.62元，其中未按规定取得发票金额达87830.50元;三是公共配套设施费项申报数为46165元，其中未按规定取得发票金额达42000.00元;四是公共配套设施中的小区内道路、绿化等公共设施的建筑施工虽已完工并交付使用，但因种种原因其建筑工程的决算乃未能完成，目前未计入项目中列支。

根据以上情况，评估人员对奉天房地产公司福园小区项目的应税情况作出如下处理：

一是根据《营业税暂行条例》第五条"纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用"的规定，奉天房地产公司收取的代收款项应补缴营业税、城建税及其教育附征6288.39元。

二是奉天房地产公司，以计算营业税的营业额作为缴纳印花税的计税依据，逐月进行申报，未能进行定期核算补缴税款，福园小区项目少缴印花税40.12元(即签约收入8091701.70元与奉天房地产公司纳税申报营业额8011458.90元差额与印花税万分之五的积)。

三是福园小区项目公共配套设施中的小区内道路、绿化等建筑项目未及时进行工程决算，使得扣除项目不能完整地反映，影响了土地增值税的清算。对此,要求奉天房地产公司尽快与建筑施工单位办理相关手续，提供计税依据。土地增值税的清算滞后实施。

四是奉天房地产公司福园小区项目中，未按规定取得发票金额高达247403元，建议将此移送稽查部门进行进一步的检查。

在调查核实过程中，该公司财务人员不能积极配合评估人员工作，鉴于疑点还未完全消除，因此，评估人员做出异常待查结论，有待进一步进行税务检查。

五、管理建议

(一)要进一步加大税法宣传辅导力度，扩大宣传辅导范围，对企业财务人员要以业务辅导为主，对公司负责人要以宣传服务为主，提高企业依法诚信纳税意识，督促企业积极主动申报纳税。

(二)房地产开发项目周期长，跨年度经营往往造成房地产企业税收征管环节上的脱节。如能有效地结合国土、建设、物价、银行、财政、房管、国税等部门，实现信息资源共享，从房地产开发项目立项开始，在土地审批、规划使用、建筑招标、拆迁补偿、工程施工、售价批复、按揭贷款、契税申报、土地证和房产证办理等多个环节上进行税收有效监控，方能强化税源管理，堵塞征管漏洞。

(三)房地产开发商与建筑商是密不可分的。为了能持续地为开发商服务，建筑商往往会暂时舍弃其小利，如对未经招标而实施的已完工的部份工程不进行决算，既逃避了纳税，又为开发商不能及时进行相关税务处理提供了借口。对此，税务主管部门应充分利用建筑管理系统对工程进行适时监控，督促开发商与建筑商及时决算。

(四)发票是会计核算的原始凭证，也是税源管控的重要凭据。督促和检查纳税人正确取得发票、使用发票刻不容缓。对房地产开发企业使用的财政收据、内部结算收据也要加强监督管理，防止有些企业利用财政收据、内部结算单偷税。

加强土地增值税征收管理的措施

应该说，土地增值税税源尚有潜力可挖，专项征收管理工作尚需大力强化，主要是：

(一)各级领导要进一步加强对土地增值税征收管理的重视，深入理解此税种征收管理的意义。严格把握土地增值税的税收政策，加强土地增值税的征管工作。认真查找管理中的薄弱环节与漏洞，完善管理办法和操作规程，不断提高征管质量和精细化管理水平。

(二)各级税务机关要加强日常检查和纳税申报稽核工作，帮助和辅导纳税人如实办理土地增值税申报，对日常检查中发现的偷税行为应及时交稽查部门处理，不搞以补代罚，以罚代刑。

(三)加大税务稽查打击力度，整顿和规范税收秩序，在一定的范围和时间内开展土地增值税的专项检查，统一和规范房地产市场税收，公平税负，平等竞争，对偷税行为从重处理，不断规范房地产市场税收秩序。

(四)加强部门配合，强化税源动态监控。各级税务部门应进一步完善土地增值税重点税源的管理，建立纳税评估机制(因土地增值税与企业所得税计算方法相近，可以与房地产开发企业所得税管理办法相结合对土地增值税进行纳税评估)。加强与房产、国土、城市规划等部门的配合，掌握开发项目底数，全面掌握房地产企业的经营状况和工程进展情况，建立房地产业分户台帐，对房地产企业征地、开发、销售和纳税情况实行动态管理。

(五)加强土地增值税的税收政策的宣传。鉴于土地增值税的地方征管相对薄弱，纳税人对相关政策了解不深不透，税务人员应深入房地产开发企业进行认真的讲解、辅导，送政策上门，规范房地产企业涉税行为，提高企业的申报质量和纳税自觉性。

(六)提高房地产开发土地增值税预征率。按照《河北省土地增值税管理办法》第十条规定的范围，结合唐山市实际，我市土地增值税预征率应为，住房(别墅除外)市区(含县级市、开发区、管理区)预征率为1.5%，县为1%.各类别墅、写字楼、商用房等市区预征率为2.5%，县为2%比较合理。

(七)确保土地增值税的征收入库金额必须与房地产销售额相匹配，税负不能低于预征率。

(八)认真清理以前年度的欠税，不得用土地增值税调控收入。

(九)加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作。