土地增值税清算中要注意的问题

本文为您详细介绍土地增值税清算中要注意的问题，例如要把握房源的结构分布，以保证清算中的收入准确性;对销售收入要进行把关;要区别于要区别于企业所得税的计税核算。具体内容请看下文详细介绍。

一、把握房源的整体结构分布，以保证清算中的收入准确性，并保证清算后发生销售行为可以及时进行税收核算和申报

一是确定进入土地增值税清算对象的划分标准。进入清算程序的房地产项目在一般情况下是难以全部销售完毕的，因此，对所清算对象整体房源的结构分步进行把握，是准确核算收入的关键，同时也为清算结束后，纳税人如有发生销售行为的，可以及时进行税收核算和申报。

二是清算截止日后，纳税人如果销售已清算过的未售房源的，就应根据清算工作中所得出的单位建筑面积可扣除项目金额，来重新提取适用税率，计算应交土地增值税，并及时申报缴纳。

二、严格按照房地产开发企业会计核算的要求，对房地产开发成本按照规定的六个明细科目进行成本归集或调整

非常有利于清算工作中对各扣除项目的甄别和对加计扣除项目的准确计算，同时也有利于提炼单项数据信息，供同一地区不同清算对象间进行横向比较，以及为其他需要进行核定征收的项目提供核定依据。

三、以会计信息为基础依据，对成本费用进行必要调整

结合税法和会计核算进行清算时，以所清算房地产项目历年的财务会计报告为依据，在此基础上，来对部分项目及金额按要求进行相应调整。调整时要形成完整、详细的底稿和情况说明，作为清算基础资料，待清算完毕装订成册，与当年财务会计报告一同归档保管。

四、对销售收入进行把关

要严格把关楼盘图的审核，一是针房屋置换的，有无互补差价款的。二是对销售房屋价格明显偏低有无正当理由的，应按市场价计收入。三是同时对销售方式确认时，要区别于预售款，防止纳税人以预售的名义延迟计算纳税。

五、注意区分开发间接成本和开发费用

在区分开发间接成本和开发费用时，要注意以下两种可能：一种是纳税人故意混淆这两种成本费用，另一种是因纳税人核算水平限制，对部分比较模糊的成本费用区分不清。当纳税人仅开发一处房地产项目时则会出现部分成本费用分不清的情况，主要是是开发间接成本与开发费用中的管理费用容易被模糊理解。因此在实际审核中，可以要求纳税人列出各自的明细项目及金额，将对应或相近的项目进行比较后，就可以区分其合理归属。

六、要区别于企业所得税的计税核算

在企业所得税核算中，要求计算各项应税收入的总额及与收入相关的成本费用，要把握收入与成本与费用之间的相关性、配比性及合理性等原则，对发生的不相关、不配比、不合理的成本费用不得在税前扣除。而在土地增值税清算中，计算收入时仅指房地产销售收入或视同销售的房地产销售收入，而对其他如利息收入、租赁收入等收入，都不是清算的对象。因此，在扣除项目时，除不予清算收入的相关成本费用不得计入扣除外，对其他已发生的成本费用，基本上是可以计入扣除项目的，只是在会计核算时，要严格按照规定的会计要素和明细科目进行确认。

总而言之，在土地增值税清算中，税务部门要注意准确定位，创造一个完整、合理、便捷的清算环境。而我们税务部门尽量不要取代纳税人而直接进行清算，避免因清算不清而产生的法律责任归属问题。