房地产开发企业售后回租业务如何节税

房地产开发企业开发商铺或商住两用开发产品时，有时采取售后回租的方式销售，即先将所开发商铺销售给购房者，同时从购房者租回所售商铺，再将它转租给经商户，这也是房地产开发企业的一种融资方式。在售后回租销售方式下，房地产开发企业通过转租进行融资的同时，如何少缴税呢？现结合案例，进行以下分析。

案例：

A 公司是内资房地产开发企业，其在市中心的“购物广场”项目于 2008 年 2 月份完工， A 公司将“购物广场”中的 60 间商铺采取售后回租的方式销售，每间商铺 50 ㎡ , 每平方米售价 2 万元 , 售房款共 6000 万元，同时与所有购房者签订租赁合同，约定 100 万元购房款需一次付清， A 公司可以将商铺对外出租，购房者自买房后 10 年内每年可以得到商铺销售款 8% 的租金，即 A 公司每年需支付 480 万元租金给购房者。 A 公司将 60 间商铺转租给经商户后，每年可以收取租金 600 万元。

分析：

在上述情况中， A 公司是商铺的出售者，同时也是商铺转租业务中的出租者，根据《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》（国税函〔 2007 〕 603 号）的规定，房地产开发企业采取售后回租方式销售开发产品的，应分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理，且按合同约定支付给购房者的租金不得抵减售房和转租租金收入的计税收入。因此，售后回租不影响销售过程的税款。

对于购房者来说，无论是和 A 公司直接签订租赁合同还是和物业管理公司签订代理租赁合同，其每年应缴的营业税、城建税及其附加费、房产税、城镇土地使用税税金不变。

因此，房地产企业要节税，可以从转租环节入手。

1. 直接由房地产售后回租后转租

房地产销售房屋后租回房屋，然后再将房屋转租，不考虑印花税等，涉及税款如下：

转租租金收入应纳营业税 =600 万× 5%=30 万元；

应纳城市维护建设税和教育费附加 =30 万×（ 7% ＋ 3% ） =3 万元；

A 公司共缴税费 =30 万＋ 3 万 =33 万元。

2. 由下属物业公司租回后转租

A 公司只跟购房者签订房地产买卖合同，由其下设的物业管理公司和购房者签订代理租赁合同，和承租商铺的经商户签订物业管理合同，合同约定，由物业管理公司将经商户支付的房屋租金转交给购房者。

根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税 [2003]16 号）的规定， 从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

因此，对于 A 公司来说，其下设物业管理公司每年转交给购房者的 480 万元租金，不属于营业税应税收入， A 公司每年可以少缴以下税额：

每年少缴税额 =480 万× 5% ×（ 1+7%+3% ） =26.4 万元

综上所述，房地产开发公司在售后回租业务中，通过物业管理公司代收代付转租环节的租金，可以达到少缴税款的目的，但应注意以下问题：

1. 须取得合法票据

物业管理公司在收到代收租金，向经商户开具服务业发票时，要分别列明代收租金金额和手续费，同时要取得购房人开具给物业管理公司的服务业发票，作为冲减收取的物业管理收入的依据。

2. 收取的手续费用要单独列帐

物业管理公司所收取的物业管理手续费，要单独入账，避免被税务机关要求全额缴纳营业税。

相关链接：

《 物业管理企业代收费用如何缴纳营业税 》

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