房产融资租赁介绍

由于房地产作为租赁物具有它的特殊性，本文为您介绍一则房产融资租赁案例。让大家对房产租赁有所了解。

案情简介

2011年国泰租赁公司与三威置业公司签订《融资租赁合同》约定三威置业公司将某项目137套商品房所有权转让给国泰租赁公司，然后对该商品房进行回租。《融资租赁合同》还约定融资金额为1亿元，租赁年利率为20%;租赁期限内，如遇人民银行基准利率上调，国泰租赁公司可对租赁利率进行等额上调。另经查明，由于该137套商品房的实际建筑层数超出规划部门的建设要求，城市监督管理部门认定该商品房为违章建筑，且至法院判决时该商品房仍未取得预售许可证。后由于三威置业公司未依约支付租金，国泰租赁公司提起诉讼要求三威置业公司承担违约责任。

裁判要旨

该案一审法院认为该案是名为融资租赁实为企业间借贷，涉案合同应被认定为借款合同。其原因有如下几点：第一，作为租赁物的商品房为违章建筑，在租赁期未取得商品房预售许可，导致买受人(出租人)无法享有租赁物的所有权。第二，合同约定的购房款与租赁物价值差异较大，买卖合同不实际存在。第三，合同约定的租金不能体现租赁物的价值且承租人即租赁物产权所有人，故租赁合同不实际存在。第四，由于合同中约定出租人向出卖人支付一定价款后，出卖人(即承租人)应根据20%年利率向出租人支付租金，若遇人民银行基准利率上调，出租人也将租赁利率做出等额上调，故双方实际上是借贷法律关系。二审法院认为根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释(2014)3号)(以下简称“《司法解释》”)第一条的规定，一审将涉案合同认定为企业间借款合同，定性准确，维持了原判。

案例索引：(2014)民二终字第109号

房地产作为租赁物的特殊性

虽然该案中法院未直接讨论房地产融资租赁的问题，其标的物为商品房这一事实却将房地产能否作为融资租赁租赁物的问题再次提起。这在目前房地产市场“促销费、去库存”的大背景下尤为重要。根据我国《合同法》的规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。相较设备等常见租赁物，房地产存在特殊性。首先，在融资租赁项目结束时，常见租赁物的价值往往大为降低。而根据我国目前房地产市场情况，在项目到期后房地产的价值往往大幅度增加，租赁物在价值变化上的区别会影响到房地产融资租赁合同中租金构成、租赁期间届满租赁物的归属等条款的设定。其次，房地产所有权的变更经依法登记发生效力，而常见租赁物所有权的变更则为交付生效。此区别也会影响到相关条款的设定。

根据《司法解释》第一条的规定，人民法院应当根据《合同法》第二百三十七条的规定，结合租赁物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。房地产作为租赁物的首要问题是其性质是否符合融资租赁法律关系的要求。如果房地产在性质上不能作为融资租赁的租赁物，则房地产融资租赁法律关系不应存在。我国现行法律法规未明文禁止以房地产作为租赁物的行为，因此，根据法无禁止即可为原则，可认为房地产能作融资租赁的租赁物。但是，考虑到房地产市场及融资租赁行业的特殊性，基于原则的一概而论似乎并不谨慎。

房地产融资租赁有哪些税务风险

(一)交易中可能存在价外费用一般情况下，计算货物劳务涉及的流转税计税依据时，会确认是否要将价外费用考虑进去。就营业税而言，其计税依据即营业额应包括全部的价款与价外费用。在房地产售后回租交易中，如果房地产企业以低于市场公允的售价吸引商铺购买者，使得商铺购买者在未来一段时期无偿或低于市价将商铺交予房地产企业进行管理，并由房地产企业获得相关收益，那么税务机关就会认为房地产企业在销售商铺时无偿或低于市价取得了购房者日后一段期间不动产的使用权，即税法规定的“其他经济利益”(属于价外费用的一种)。在这种情况下，税务机关有权重新核定营业税的计税依据。

(二)计税基础与会计核算中的差异在房地产售后回租业务中，对于售后回租房地产的入账价值，会计处理时会考虑最低租赁付款额现值以及其他相关费用，但税法仅按照实际支付的款项作为资产的计税基础。需进行纳税调整。由于不涉及损益类科目，所以不会产生递延所得税。此外，会计处理要对未确认融资费用加以确认，而税务处理并不确认，对于融资租回房地产的资产折旧，因为回租房地产的价值不同，折旧也会不同，对此年度汇算清缴也应作相应的纳税调整。

(三) 产权发生变动的情况下需缴契税《契税暂行条例》规定，转移土地、房屋权属是指下列行为：

1、国有土地使用权出让;

2、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;

3、房屋买卖;

4、房屋赠与;

5、房屋交换。

房地产的融资租赁，实质上是出租人转移了与其房地产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。由于在融资租赁期间房产的所有权仍属于出租方，还没有发生转移变动，因此，融资租赁期间的房产不交契税。但是如果在融资租赁期过后，租赁双方的房屋所有权发生转移，则承租方应按照规定缴纳契税。