物业管理费增值税税率是多少

物业管理费增值税税率是多少?根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，物业管理费增值税税率为6%。

问：营改增后物业管理费属于增值税-企业管管理征收子项目吗?我们公司经营范围有物业管理，但是税种通知书上没有企业管理这个征收子项目，只有经纪代理跟居民日常服务，那物业管理费可以在居民日常服务下开吗?

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》中的附件《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。因此，您公司的物业管理费属于企业管理服务的范畴。如您司的《税种核定通知书》上的品目栏没有企业管理服务的，则您司可向主管税务机关办理税种鉴定手续，增加该品目。

关于售楼赠送物业管理费的问题

问题：

A房地产公司与B物业公司为关联方。A公司在售楼同时，向部分业主赠送物业管理费。但B公司并未就该部分物业管理费确认收入，也没有开具发票给A公司。

回答：

A公司向业主赠送的物业管理费，对于B公司，应当确认收入;同时，A公司应当取得B公司开具的发票，并计入“销售费用”进行会计核算。

A公司支付物业管理费，B公司确认收入

由于A公司在售楼时，向部分业主承诺赠送物业管理费，B公司当前的处理是暂不收取该部分客户的物业管理费且未确认收入。

A公司向业主承诺赠送物业管理费，相当于A公司向B公司购买物业管理服务后，赠予业主。因此A公司是费用的实际承担方，应当向B公司支付款项;同时，B公司提供物业管理服务并收取款项，无论是会计上还是税务上均符合收入的确认条件，B公司应当就收取的“物业管理费”确认营业收入。

B公司开具发票，A公司税前列支

A公司向B公司购买物业管理服务，根据粤地税函[2003]339号文第四条和《发票管理办法》第十九条的有关规定，B公司应当按营业税“其服务业”，向A公司开具地税监制的发票。

A公司向业主赠送的物业管理费，实际上是为了售楼而发生的费用。根据《企业所得税法》第八条，属于企业为取得收入而支出的合理费用，可根据有效凭证(B公司开具的发票)计入“销售费用”进行账务处理，在企业所得税税前扣除。

B公司目前管理费等收入略低营业税起征点3万元/月，如果将赠送的管理费收入接近3000元/月也确认收入，B公司不能再按免税申报，但建议A、B公司考虑税务风险，尽快将赠送物业涉及的收入确认并缴纳相关税费。