房地产内审存在什么问题_房地产内审难点分析

房地产内审存在什么问题?目前，房地产内审存在的主要问题包括有内部管理制度不健全、不按规定办理工程竣工决算审查等七大问题，以下具体分析这房地产内审存在的七大问题。

现阶段，我国许多房地产公司内部会计控制普遍薄弱，市场公平竞争的环境不完善，公司建立完善内部会计控制没有内在动力，注册会计师职业道德水平和执业质量不尽如人意，企业内部控制漏洞百出，偷税漏税，有章不循，资金使用随意性大，审计乏力等问题较为突出。如汕头市AAA房地产公司，组建于1993年，注册资金3.1亿元，是经广东省建设委员会批准，汕头市工商行政管理局注册登记的二级施工企业，兼营房地产开发，属下有工业厂区及多家工贸企业，在汕头市有一定的知名度。通过深入的调查分析，该房地产开发公司存在以下主要问题：

(一)内部管理制度不健全

内部控制制度的不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业，在一些老字号房地产集团，也同样存在诸多问题。AAA房地产开发公司经理由总公司经理兼任，总公司领导和职能部门大多注重业务绩效，对财务内控制度的建立较漠视，甚至有个别领导还认为建立、完善财务内控制度会碍手碍脚，影响业务的开展和工作效率，主客观原因使得各项管理制度不健全。同时，AAA公司规模为达到减员增效，一些不相容职务仍然由一人兼任。

(二)权力高度集中，“一言堂”严重

房地产开发公司的一些重大经营决策，均由总经理一人决定，甚至有的公司还与建筑商联手左右工程招投标，通过审计必须纠正这种违规行为。

(三)不按规定办理工程竣工决算审查

AAA房地产公司某商品房，其工程决算不是聘请具有工程造价审查资质资格的社会中介组织来承担，而是聘请个别预决算员来承担。通过对这个决算进行复审，发现其不仅虚增工程量、高套定额及材料价格偏高等问题，而且没有将建筑营业税计入工程价，开发公司仅凭工程决算书同项目经理进行工程价款结算，无正式的建筑安装发票，以此偷漏建筑营业税、城建税和教育附加。

(四)预收购房款的随意性较大

通过审查核对购房户交纳的购房款，我们发现有的购房户基本交清了房款，而有的购房户虽已住进了新房，但购房款只交了很少一部分，由此拖欠的购房款总额有的商品房竟高达几十万元，这种人情房、关系房影响了企业资金周转和经济效益的提高。

(五)预收账款未按规定计交有关税费，并长期不转入营业收入

我们审计的几家房地产开发公司的预收账款都未按国税发【1999】086号文件:“纳税人采取预收款方式转让土地使用权或销售不动产的，以收到预收款的当天为纳税义务发生时间”的规定来计提缴纳营业税、城建税和教育附加费。税务部门对这几家企业的征税是在房地开发公司到税务局给购房者开具销售发票后一次征收缴纳的。因此，一些已办理了竣工决算并交付使用的商品房，迟迟不给购房者开具销售发票，预收账款长期不能结转经营收入。这样不仅拖欠国家税收，还把一些后来发生的与开发此商品房无关的费用掺入开发成本，减少或逃避缴纳土地增值税和企业所得税等。

(六)现金管理混乱，私设小金库

现金对企业越来越重要，现金流量已经成为评价企业信誉、企业发展潜力和企业价值评估的重要指标，在有的地方，银行开始把企业现金流量情况作为是否给企业提供信用的重要依据，有的甚至把企业未来的现金流量作为还款的担保，可见，企业加强现金管理对企业在竞争中立于不败之地和保持可持续发展能力越来越重要。经调查，AAA房地产开发公司设置了三本现金日记账和银行存款日记账，收取的购房款不及时送存银行，库存现金账面余额常有30、40万元。为何违规保留如此大的现金余额?经深入调查，该公司一是将11万元转入个人定期存款账户，公款私存;二是借给他人周转使用，谋取高利息。另一家房地产开发公司则采用虚开发票，套取现金4.36万元，设立小金库，用于送礼和发放奖金福利。这些行为严重违反了现金管理的有关规定。

(七)没有及时编制会计报表，公司经营状况得不到反映

AAA公司虽然从事房地产经营活动已有五年之久， 商品房先后开发了二个片区，预收账款达八百多万元，并且已交付使用和办理了工程决算。但到审计时止，该公司仍未编制资产负债表和损益表等会计报表。经营成果得不到及时准确地反映，同时影响了总公司资产负债效益的真实性和准确性。

房地产内审难点分析

1、信息沟通不对等，增加跨区域经营管理的难度

房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，对外埠项目的管理信息不畅，监督不到位、不及时，使得集团管理信息的时效性、准确性、完整性方面存在很多漏洞。项目公司发生的问题不能及时准确的反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如外埠项目公司招投标过程存在营私舞弊现象，由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。

2、房地产开发产品的特性造成短期牟利行为

房地产企业的产品具有建设周期长、高投入、独立性、一次性等特点。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理复杂多变，增加了舞弊行为发生的可能性。又因为建设过程历时周期长，资金投入巨大，使得舞弊行为的隐蔽性很强。另外，产品的一次性使项目公司的存续时间较短，项目完成后项目公司的各级人员便要面对去与留的新选择，使项目公司成员缺乏对本企业的归属感，给舞弊行为提供了主观心理的动因。

3、管理体系不完善

管理体系不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业，在一些老牌房地产集团也同样存在诸多问题。如：工程现场管理与成本控制不相容岗位的分离与制约问题;制度执行过程中缺少督促机制，对违规行为缺少有效的惩罚措施等。房地产企业在注重短期经营效果的考核的同时，不应忽视对企业影响长远的管理制度的完善和维护。

4、房地产的建造价格具有隐蔽性的特点

各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性，致使最终的开发产品的建造价格相对于社会存在不公开性。一些企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格(如材料)又具有时间性，地域性，所以，社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。

以上问题的产生要求内部审计必须从经营管理的全过程进行监督，事前审计、过程审计和结果审计，是审计监督时间范围的扩大，也是审计角度的转变。因为舞弊行为可能产生在招投标中，产生在结算中，产生在工程管理中，产生在每一份合同的签订过程中。所以对全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能的关键。在实际工作中，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要的措施和手段的运用，如：项目收购的尽职调查、对公司运营制度、预算、岗位配置、业务流程等控制要素的评价与指导;事中对以项目可研、预算和以合同台帐为主线的合同内容和执行情况的监督;事后对合同执行结果的验收与审查，项目开发经济效益与预期的对比、评价。从而使全过程控制、监督真正做到意识和行动的统一。

可见，房地产内审存在着七大问题。同时，房地产内审中也存在着一些难点，例如管理体系不完善、短期牟利行为等。