企业“三旧改造”：选对方式比努力更重要

2010年8月，珠江啤酒正式登陆A股，上市首日上涨177.24%，在新股IPO重启后的首日涨幅中位居第三，其后不足1个月股价便再翻番。媒体分析珠江啤酒股价疯涨可谓“醉翁之意不在酒”，一个重要因素在于它有块风水宝地：珠江啤酒广州总部位于琶洲，毗邻广交会展馆，地处广州新中轴线，紧靠珠江南岸，列入“三旧改造”范围，若按公开出让的方式，按土地出让成交价的60%计算补偿款，该地能带来的收益为30亿元。

由此可见，“三旧改造”给企业带来的收益是巨大的，但选择何种方式进行“三旧改造”，选择各种方式税费负担如何，直接关系到企业的净收益和现金流，企业需要根据自身实际情况三思而后行。

“三旧改造”的方式

按照广州目前的规定，企业可以选择以下方式进行“三旧改造”：

1、 直接交给政府收储，由政府对外拍卖，拍得者对地块进行开发改造。

企业可从政府拍卖土地款中获得一定比例的搬迁补偿，为了鼓励企业尽快搬迁改造，越早搬迁比例越高，最高可达70%。

在实际操作中，政府收储模式也可以有多种操作模式，除了直接交给政府，拍卖后收取现金补偿外，企业还可以在交地给政府时设定收储条件，例如要求拍得方需要给予一定的回迁物业，企业甚至可以先找好合作开发商，设定竞拍条件确保合作方拍得土地。

2、 自行开发改造。

企业可以自行对地块进行开发改造，涉及土地使用性质变更的，企业需要先补交土地出让金。

一方面，企业需要先补交出让金，造成现金流出;另一方面，今后开发需要投入更多的资金，不是一般企业可以承受;第三，大部分纳入“三旧改造”的企业本身没有房地产开发经验。

由于上述原因，企业可以选择：

1) 成立项目公司，与有实力的房地产公司合作开发房产;

2) 成立项目公司后，直接将股权转让给第三方，自己不再参与开发，套取现金。

各种方案的优缺点分析

上述各种方式中，企业需要了解各种方式下可以获得的收入，需要支付的税务成本。

政府收储模式

优点：简单快捷，直接变现，不用缴纳营业税、土地增值税，异地重置的还可以享受异地重置支出部分免征企业所得税优惠;

缺点：只享受了土地增值，不能享受土地开发成物业后的增值部分，但如果设定拍卖条件，要求拍得方分配回迁物业，可以扩大收益，企业取得回迁物业涉及契税和企业所得税问题。

自行开发模式

优点：享受土地增值以及物业开发的增值。

缺点：企业需要先补交出让金，后期需要投入大量开发资金，项目开发过程较长，不可控因素较多，存在经营风险，特别是对未从事过房地产开发的企业。

企业通过合作开发方式可一定程度降低经营风险，但如何与合作方谈合作条件，如何计算各方利益非常重要，企业除了要知道可以分会多少利润或物业外，还需要了解运作下来各环节需要交纳多少税款：

l 土地如何进入项目公司，该环节是否涉及营业税、土地增值税;

l 自行开发不能享受异地重置免企业所得税的优惠;

l 项目公司销售房产或分配房产需要交纳营业税、土地增值税和企业所得税;

l 如果转让项目公司股权，除了缴纳企业所得税外，还有需要交纳土地增值税的风险。

房地产开发涉及的税负很重，企业如果没有清楚地了解和分析，贸贸然作出决定，可能会令“三旧改造”收益大打折扣。