拆迁审计可采取什么审计方法

拆迁审计可采取什么审计方法？“拆迁审计”也就是和拆迁相关的审计了，本文为您介绍的是征地拆迁安置补偿项目审计方法。

拆迁审计可采取什么审计方法

以下是湖北省武汉市青山区审计局司徒兰艳对征地拆迁安置补偿项目审计方法的一些看法：

征地拆迁安置补偿项目主要存在以下几类问题：第一类是拆迁过程中违反地方政策法规规定，多计算补偿款的问题;第二类是不按拆迁方案操作造成国有资金损失的问题;第三类是弄虚作假骗取国有资金的问题;第四类是拆迁管理制度不完善，存在责任风险的问题。审计中需要注重从以下的几个方面入手。

(一)熟悉政策，收集地方法律法规，从基础工作入手

目前，全国自上而下关于房屋征收工作方面的政策、法律法规较多，对部分具体事项规定也较细，如《城市房屋拆迁管理条例》、《某市城市房屋拆迁管理实施办法》中对拆迁补偿安置中的补偿方式、价格的确定、计算的条件作出了明确。《某市历史遗留无证房屋拆迁补偿处理意见》中对历史遗留和无证房明确了认定标准，《某市城市房屋拆迁估价实施意见》中对房屋评估的内容、评估机构的资质等进行了明确，因此审计人员要想在征收拆迁项目中有所收获，熟练掌握并运用政策法规是必不可少的，否则问题摆在眼前也发现不了，使问题从审计人员的眼皮底下溜走。

(二)合理分组，分类整理，从审计资料源头入手

1、分组分工要合理。审计工作首先应理清工作思路，编制出审计范围明确、重点突出、方法准确、具有可操作性的审计实施方案，使审计工作少走弯路，减少审计成本，提高审计工作效率，根据审计人员的职责采取分组审计、有效衔接、全面推进的方法开展审计。按照审计的功能可以将组别划分为：

一是财务审计小组，主要围绕拆迁项目指挥部的资产负债情况、资金运作情况、资本经营情况以及财务管理开展审计，重点关注拆迁资金使用是否合规、在资金运作过程中是否存在违法现象，拆迁安置补偿资金的兑现是否与拆迁协议一致等方面;二是拆迁审计小组，主要审查棚户区改造以来的拆迁还建是否存在随意分户与扩面，为个别人创造较大的寻租空间、拆迁协议违反政策与规定扩大补偿金额，拆迁过程中隐瞒真实情况重复补偿等行为;

三是基建工程审计小组，主要围绕还建房的建设是否存在工程质量低劣、基建工程程序是否合法合规等问题开展。

三个小组既要分清职责、又要相互衔接，例如拆迁审计小组涉及到对某笔资金流进流出存在疑点需要及时核对时，财务审计小组必须迅速准确的查找此资金的所有动向并及时反馈，共同探讨是否需要继续延伸审计，从而减少各小组在工作中的重复劳动，有效提高工作的质量与效率。

2、资料分类要合理。棚户区改造项目财务数据量大，业务资料多，核算形式复杂，需要合理分类整理。一方面财务报表数据与业务报表数据多，资金的进出量大，而且有些业务数据由于制作表格的人员不相同，表与表之间互相不能衔接，因此分析与比对的工作就显得异常艰难;另一方面各类会议纪要多，几乎涉及了项目部工作职责的方方面面，由于实行了一户一档制，拆迁的档案也很多，给确定审计工作的重点带来困难，因此整理各类资料变得尤为重要。例如筛选各类会议纪要时，从中提取认为对审计有价值的资料，按财务类、拆迁类、工程类、行政类等进行分类，将整理的资料分发到对应的工作小组，各小组边审计边查阅资料，为发现问题提供可参考的依据。

(三)理清思路，抓住重点，从细节推进入手

明思路、抓重点，是审计工作成败的关键，特别是拆迁项目审计，必须要从细微处入手，才能揭示问题，甚至找到案件线索。

一是从数据入手找到审计重点。首先对被审计单位提供的拆迁项目的业务数据进行整理和分析比对，从中发现审计疑点，例如在相同条件下某区域的无证房与历史遗留房屋的数据与其他区域的数据差别较大，无证房和历史遗留房屋面积比有证房面积大，甚至是有证房面积的N倍，而其他同条件区域反之，则可以将该区域纳入审计重点范围。另外根据拆迁数据与安置数据表进行比对分析，可以将分户和扩面情况较严重的区域纳入审计重点，并对还建安置房屋面积较大的或分户情况突出的拆迁档案进行抽检。

二是从档案入手找到审计疑点：在经过基础数据的比对后，从建立了一户一档的拆迁档案中有选择的抽取企业规模大、被补偿金额较多、分户安置户数多、无证房与历史遗留的面积相对较大的档案。将拆迁档案中的每个补偿事项对照各类政策、规定和拆迁方案，重新逐项逐笔审核与复核计算，从而发现资料中存在的漏洞，生成需进一步审查的审计疑点。特别是在审计拆迁档案时，需要重点关注拆迁安置协议书、被拆迁人的身份与户籍信息、拆迁房屋所有权证与土地证、房屋测绘图与面积计算、房屋评估报告等事项。在审查档案时，重点关注拆迁协议中拆迁安置补偿费、房屋搬迁补偿费、临时安置补偿费、营业补偿费、无证房及历史遗留房补偿费、房屋装修补偿、附属设施补偿费的计算及认定，当然在审计时间和精力有限的情况下，不可能面面俱到，要有重点的选取重要项目进行审计复核，从而找到审计疑点。

三是从外围入手找到审计突破点。一方面是找到支撑审计证据的重要资料，如符合政策规定时间的航拍地籍图，对拆迁房屋存在的真实性进行确认;另一方面是找到参与拆迁工作的人员，如房屋鉴证审核员、拆迁小组负责人、分管负责人、责任人等，对拆迁项目开展的全过程进行调查了解，做好询问笔录并对内部控制流程进行测试分析，从内控的关键环节找到拆迁程序与管理中的漏洞，为审计找到突破点。

房屋拆迁审计的对策和方法

房屋拆迁审计作为公共建设资金管理的最后一道关口，作用越来越明显，如何针对拆迁工程的特点和难点，改进审计方法，加大审计力度，规避审计风险也就显得越来越重要。

(一)把握好拆迁审计的几个关键点

1、房屋拆迁的审计依据。拆迁政策的多样性一定程度上决定了拆迁审计依据的困惑。一般审计的法律依据是以上位法为主，下位法必须从属于上位法，这一原则在房屋拆迁审计中是行不通的。这是因为房屋拆迁是地方性很强的一项工作，必须结合当地社会经济的发展水平、生存现状来制定适合本地区的房屋拆迁政策。据此，审计所依据的房屋拆迁政策，应该是各地的房屋拆迁政策以及地方性规定和文件为主，上位法为辅。

2.房屋区位基准价补偿的审计。审计房屋区位基准价，首先要了解房地产市场价格主要分以下几种形式：一是居住房屋;二是商业用房;三是综合用房;四是厂房及仓储用房四大类。其次了解每一类对应不同的区位划分，每一类别所对应的区位价格是不同的。再次是区位调整系数，由房地产评估公司根据有关规定调整。

对应的审计应关注的重点：一是居住房屋区位价。城市居民住房区位价，以房屋所有权证标明的面积为依据，所有权证未标的，以产权证档案中记录为准，如土地面积大于房屋面积的，以土地面积计算区位价;房屋面积大于土地面积的，以房屋面积计算区位价。农村居住房屋区位价与城市居民住房区位价不同的是，集体土地房屋一般无产权证，房屋面积是以宅基地证为依据，无宅基地证的，以宅基地清查表为依据。其余不作为补偿依据。二是商业用房。纯商业用房区位价以房屋所有权证标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权证档案中记录的用途为准。变更商业用途的区位价的补偿，以土地变更用途批准书、营业执照、持续经营一年以上的证明(一般以纳税凭证)为依据，再根据有关规定打折补偿(一般为应补偿区位价的50%)。对符合变更商业用途条件的违章建筑，不应作为商业区位价补偿的依据。三是工业等其他类别的用房，以房屋所有权证标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权证档案中记录的用途为准，非法用地用其违章建筑，不作为商业区位价补偿的依据。

3、房屋重置价的审计。以当地政府有关部门公布的房屋拆迁重置价为准。一是城市居民住宅(含成套公房)房屋重置面积确定是以房屋所有权证标明的面积、结构、用途，结合有关修正系数作为评估计算重置价依据。二是集体土地各类房屋基本重置价格，该部分房屋重置价是审计需关注的重点。房屋重置价审计另一个重点是违章建筑重置价格或残值价格和确定，应根据政府部门有关规定严格执行。

4、物品收购、装修评估价的审计。对拆迁评估公司进行的再监督，是拆迁审计发现问题的关键。评估公司是拆迁队伍的重要组成部分，是主要拆迁补偿区位价、重置价、收购价、装修价的确定者，是补偿标准高低的直接责任人。在拆迁补偿过程中，评估公司受拆迁公司的影响较大，也是容易被拆迁人公关的主要对象之一。有些评估公司对房产、装修不一次评估到位，如被拆迁人没意见也就过去了，有意见再增加评估额，造成极坏影响。更有些拆迁公司与评估公司串通，在企业收购评估中不按帐载设备、物品进行评估，在评估数量、金额方面超标准评估。

审计的应对方法：一是审计人员必须熟悉政策法规，统一房屋拆迁政策和房屋拆迁评估方法。二是取得评估原始证据，如评估时的测量图，拍摄的照片等。如某评估公司为了多装修，评估了数万平方米金额巨大的大理石和木板吊顶，所有应留存的照片等资料全部灭失，或本来就没取证，对此审计应不予认可。三是审计评估材料时，必须以合法土地证、房产证、宅基证、土地清查表原件进行核对，不得与复印件核对，防止弄虚作假。四是物品收购数量、价格确认要以合法的企业帐载数量和金额为依据，防止评估公司和被拆迁单位合伙骗取补偿。

(二)创新审计方法，加大审计力度。

1、关口前移，实施跟踪审计。跟踪审计有利于及时发现问题，有效地避免浪费挽回损失，真正提高公共资金管理使用的绩效。上述房屋拆迁中容易存在的问题和违法违纪行为，在事后审计时实际上是很难全部查实，因此对房屋拆迁实施跟踪审计是非常必要的。其方法和内容应包括：①房屋拆迁前期招投标材料、拆迁调查、政策依据等资料的审计;②参加有关拆迁工作会议，确定现场房屋拆迁方案;③对房屋评估、资产收购进行及时审计，现场踏勘;④对签订的房屋拆迁协议内容进行分期分批审计;⑤对收购物品处置情况及时审计⑥出具阶段审计报告和审计意见，督促有关单位及时整改到位。

2、资源整合，建立协作机制。房屋拆迁工作是一项系统工程，仅靠审计部门执法，难以取到明显效果，需要政府各部门整合优势，通力合作。一是审计应关注拆迁管理在体制机制上存在的根源性问题和薄弱环节，呼吁政府牵头促进拆迁管理的整体性和规范性，要求公安、工商、国土、市容市政、规划、建设、司法等部门要协调一致，落实相关单位的责任，配合房屋拆迁工作。自拆迁许可证公布开始，公安部门应停止户口迁移;工商部门应停办营业执照;市容市政部门查处违章建筑;国土局要严控土地房屋用途变更审批，管好土地任意出租现象;拆迁管理部门要真正用好裁决手段，严格执行裁决结果等等。二是审计部门应充分利用与各相关执法部门和职能单位的协作配合机制，不仅要加强日常工作中的情况通报和及时沟通，实现专业力量和信息资源的共享，更重要的是加大案件移送查处力度，形成强有力的联合办案执法网络，真正促进国家建设拆迁资金的安全完整和使用效益。