销售总监、财务总监，一个都不能少！

【案例故事】

大开发房地产有限公司在某市开发了一个普通住宅小区，现在老板与销售总监、财务总监一起开会研究住宅的定价。

销售总监分析了竞争对手的定价，目前市场上同类、地段接近的住宅一般在1800－2200元每平方之间，公司的定价需要在市场价基础上考虑市场策略确定。

财务总监就不同定价的盈亏进行了分析。销售房地产发生的主要税金为营业税（5％），城建税（7%）和教育费附加（3％），土地增值税，其他税种暂时不考虑。营业税是直接根据价格计算，土地增值税是根据增值额来计算的，目前不考虑税的情况下，可扣除的成本为每平方米1500元。财务总监设计了3个不同定价：

第一种情况，每平方米定价1927元，扣除项目金额共计1606元（其中106元为每平方的营业税、城建税、教育附加），增值额为321元（1927－1606）。占扣除项目金额的19.99％，未超过20％，根据规定不征收土地增值税，营业毛利为321元；

第二种情况，每平方米定价2057元，扣除项目金额共计1613元（其中113元为每平方米的营业税、城建税、教育附加），增值额为444元，占扣除项目金额的27.53％，超过20％，未超过50％，应征收土地增值税，税率为30％，应缴土地增值税133元，营业毛利为311元；

第三种情况，销售价格为每平方米2100元，按相同方法计算，扣除项目金额共计1615.5元，增值额为484.5元，占扣除项目金额的30％，应征收土地增值税，税率为30％，应缴土地增值税145.35元，营业毛利约为339元。

从以上分析可以看出，从单价从1927元升到2057元，每平方毛利少10元，升到2100元，单价上升173元，每平方毛利上升18元，升价的大部分变成了土地增值税。

板拍拍销售总监的肩膀：不是卖得贵就赚得多。销售总监、财务总监一个都不能少。

【点评】

土地增值税采用超率累进税制，价格升高，意味着增值额的增长，使得税率攀升，税负增长很快。因此，就会出现房子销售价格高了，公司的利润少了，公司都在为税局白忙碌的现象。

财务总监不是一个只会使用资金，只会控制成本的角色，财务总监也一样能创造价值，为公司提升经济效益，以最合理的方法获得最好的效益。