租赁与仓储的选择

案  例

为了节税，租赁变仓储

A公司业务下降，空出一大仓库，为了降低资产闲置率，增加收入，财务经理建议老板把仓库租出去，为了减少亏损，老板也同意了。于是这间原值200万的仓库准备以每月2万元的价格出租给别人。但税务经理掐指一算，给老板建议说把租赁改为仓储服务，一则公司的仓库已经有完善的配套设备与人员，提供仓储服务可以让仓库增值，价格提高；二则可以节省税款，税务经理给老板算了一下数，就算在价钱不变的前提下，将租赁变仓储服务，每年可以节省税款1万多。老板高兴地接受了税务经理的建议。

租赁与仓储，缴纳房产税不一样

我们且不去分析仓储服务比单纯的租赁价值要高，我们从税的角度分析一下，为什么在同样收入前提下，仓储服务会比出租少交税。

仓库出租或提供仓储服务，主要涉及营业税、印花税、房产税和所得税的问题。

根据《营业税税目注释（试行稿）》（（93）国税发149号）规定，仓储业、租赁业同属服务业的征收范围，税率都是5%；而仓储保管合同和财产租赁合同都是按1‰征收印花税；无论是租赁还是仓储收入同样算入公司所得计算所得税；所以可以筹划的在于房产税。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税的计算缴纳分两种：

1、自用的房产，依照房产余值扣除10%-30%后的余值，依1.2％的税率计算缴纳；

2、出租的房产，依照房产租金收入，按12％的税率计算缴纳。

由于租赁与仓储性质不一样，仓储用的房产属于自用房产，所以与租赁计算缴纳房产税的方法不同：

如果A公司的仓库用于租赁，房产税就要按租金收入的12%来计算，每年缴纳房产税20000×12×12%=28800元；

如果A公司的仓库用于提供仓储服务，房产税就要按房产余值扣除10%-30%后的余值，依1.2％的税率计算缴纳，当地规定房产余值扣除30%，所以每年缴纳房产税2000000×（1-30%）×1.2%=16800元

对比下来，仓储比租赁少缴纳房产税12000元。

所以企业在出租房产的时候可以根据这个差异筹划筹划，看看怎么交税划算，必要时改变业务方式，以达到节税的效果。