营改增后物业账务处理怎么做

营改增后物业账务处理怎么做?本文为您介绍营改增后，物业管理收取水费的三种账务处理方式。

案例

甲企业是物业管理公司，一般纳税人。2016年12月收取业主物业费的同时收取自来水费。支付自来水公司自来水费价款合计103万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票上注明税额3万元，并认证相符。由于甲企业未实行一户一表，因此将该自来水费用按照各业主房间建筑面积分摊。收取业主自来水费的价格中包含为业主缴纳水费的服务费共10万元。

以下分三种情况进行账务处理：单位：(万元，下同)

(一)按照正常转售自来水处理

可抵扣进项税，但是不能选择差额征税和简易计税

甲企业账务处理：

1、支付自来水公司水费时：

借：主营业务成本　　100

应交税费——应交增值税(进项税额)　　3[103÷(1+3%)×3%]

贷：银行存款　　103

2、收取业主自来水费时：

借：现金或银行存款　　113(103+10)

贷：主营业务收入　　100【113÷(1+13%)】

应交税费——应交增值税(销项税额)　　13【113÷(1+13%)×13%】

3、结转增值税：

借：应交税费——应交增值税(转出未交增值税)　　10

贷：应交税费——未交增值税　　10

甲企业应纳增值税额=13-3=10万元。

物业管理营改增热点问题解答

1、物业管理按照哪个税目缴纳增值税?

答：根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。物业管理属于企业管理服务。

2、营改增后，物业公司代收业主水、电费、煤气的收入该如何处理?

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1第三十七(二)规定“已委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的，可不计算增值税销售额。若水电煤气公司的水电煤气费发票不是直接开给业主，不符合上述规定，则物业公司按转售水电煤气处理。

3、物业管理公司代为收取的污水处理费是否免税?发票应如何开具?

答：(1)符合《营业税改征增值税试点实施办法》所述第十条第(一)款行政事业性收费条件的可不计入销售额。

(2)如不符合《营业税改征增值税试点实施办法》所述第十条第(一)款行政事业性收费条件的需计入销售额，属于免税范围，开具增值税普通发票。

4、物业收取的停车费和广告位置的出租是按什么行业缴纳增值税?

答：将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

5、物业管理公司，同时有房屋租赁业务，可否开一张租赁发票，再开一张物业服务费发票，以区别不同税率?

答:《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。因此，适用不同税率的项目应分别开具，但可以在同一张发票上开具。免税项目与应税项目不能开在同一张发票。

6、商场以各种形式收取的入场费是否属于物业管理服务?

答: 不属于物业管理。货物进入商场的进场费按销售货物的价外费用征收增值税，场地租赁的进场费按租赁价外费用征收增值税。

7、物业管理公司提供公共区域的维修和为住户提供维修，按什么项目征税?

答：对公共区域的维修属于物业管理服务，为住户提供维修属于修理修配服务。