营改增之后对买卖二手房有什么影响

有消息称国家“营改增”实施方案将于近期提交有关方面审定。这次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。虽然具体细则还没有出台，但已经开始在东莞二手房领域引起了关注，买卖双方就“营改增”政策产生的博弈初现。

据了解，去年5月1日起“营改增”将全面实施，个人二手房交易从此要由缴纳营业税改为缴纳增值税。“是不是今后税负会增加”成为公众热议话题。家住南城的李先生半月前购买了西平一处二手房，签订购房协议的时候，买卖双方就“营改增”问题产生了较大分歧。

“我是3月8日买的房，当时只是说‘营改增’会实施，但具体什么时候出台还没定，中介说如果实施，那么产生的税费有可能是差额的11%，就拿我买的房子来说，业主之前是6000元/平米买入的，一套130平米的房子总价是78万，而我买入的价格是156万元，中间的差额是78万元，如果按照11%来收增值税，就要多出85800元。”李先生一直很担心，房子的过户至少需要1到2个月才能完成，当时有消息称，5月1日实施“营改增”，如果5月1日前没有完成过户，这部分税费谁来承担成为问题。经过双方多次协商，最终签订协议，如果营改增实施，产生的税费支出，双方对半承担。

为何“营改增”的实施让二手房市场出现骚动?为大家算一笔账，目前二手房交易需要缴纳的各项税费，其中，营业税(不含附加税)税率为5.5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。近几年，东莞房价不断攀升，许多优质楼盘的二手房价甚至比入手价高出一倍多，如此大幅度的增长空间，也拉大了房价的差额，所缴增值税必然增加。

问：欲卖自用的超过两年的房子，目前是不需要缴纳营业税的，请问营改增后需要缴纳什么税?如何计算?

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定：“本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关规定执行。”

请参考上述文件规定，根据您描述的情况和文件规定，自2016年5月1日起，全面推开营业税改征增值税试点后，北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

为何“营改增”的实施让二手房市场出现骚动?笔者为大家算一笔账，目前二手房交易需要缴纳的各项税费，其中，营业税(不含附加税)税率为5.5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。近几年，东莞房价不断攀升，许多优质楼盘的二手房价甚至比入手价高出一倍多，如此大幅度的增长空间，也拉大了房价的差额，所缴增值税必然增加。

根据上案分析

按营业税怎么计算——

假设一套原价100万元的房子，且证未过2年，涨价100万元，最终以200万元成交，如果按照5.5%的营业税来征收：若证未过2年，那么一套成交价为200万元的普通住宅需缴纳11万元的营业税;若证过2年，则免收营业税。

按增值税怎么计算——

同样是一套原价100万元的房子，且证未过2年，涨价100万元，最终以200万元成交，如果按照业内普遍认同的11%(目前房地产和建筑业的增值税税率)的增值税率来征收，该套房产增值部分应按(现价200万-原价100万=增值100万)来征税，那么这套普通住宅则需上缴近11万元的增值税。

若按6%(适用于主要业务是现代服务业的增值税率)计算，应纳增值税=100×6%=6万元;以3%(适用于小规模纳税人的增值税率)的标准计算增值税，按国家规定，小规模纳税人的增值税没有进项税额抵扣，不可以减掉100万，因此应纳增值税=200×3%=6万元。

在证未过两年的情况下出手房产，显然，缴纳增值税的压力更小些。同时意味证满两年的情况下，同一套房产，缴纳增值税使得卖房一方至少承担6万多元的缴税压力。

业内声音：“增负”忧虑大可不必

税率一直是众人关注的问题，若税率是3%或6%，且证未过2年，那么缴纳增值税则更加“划算”。也有业内人士解读，营改增初始目的就是建立更为科学化的税制，更不可能会在原有的基础上加重税负，市场对于税负加重的忧虑大可不必。

举个栗子：由于增值税简易征税是以不含税销售额乘以征收率的即为应缴税额，假设某套二手房以100万元成交，应缴纳的营业税是100万×税率;而缴纳的增值税是100万÷(1+征收率)×征收率。可见，营改增后个人出售二手房缴纳的增值税与原应缴的营业税也将持平或者还略有下降。