不动产租赁营改增税率是多少

不动产租赁营改增税率是多少?对于不动产租赁营改增税率，可以参考《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号附件2)的规定。

不动产租赁营改增税率是多少

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号附件2)第一条第(九)款“不动产经营租赁服务”规定，

1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

3、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4、小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。”

不办理房产证等三证的，按竣工验收完成时间确认为取得的不动产时间;办理房产证等三证的，按房产证等三证时间确认为取得的不动产时间。

问题：

A公司在2016年4月30日前租入大楼，现转租给第三方，是根据转租合同签订时间选择计税方法吗? 如果有两栋大厦，属于两个项目，都在4月30日前租入，是否可以其中一个选一般计税，另一个选简易计税?跨地区的不动产租赁如何缴纳税款?

回答：

A公司转租经营租入的不动产，计税方法的选择与转租合同签订的时间无关;若存在不同的项目可选择不同的计税方式，但需注意，一经选定，36个月内不得更改;与客户签订免租期的租赁合同，A公司可采取直接约定免租期或者不剔除免租月份将租金平均分摊到各个月份两种方式进行处理;对于跨地区的不动产租赁，A公司应在不动产所在地进行预缴税款。

一、转租合同签订时间与计税方法的选择无关

根据财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第九款规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

参考江西国税的问答,对于不动产转出租的，按前一次租赁合同的签订时间确定不动产“取得”时间，即：一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税;将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

由此，若A公司是在2016年4月30日之前租入的不动产，不管转租合同是在4月30日之前还是之后签订，均可选择简易办法征税。

二、存在不同项目是否可选择不同计税方式

根据财税[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十八条规定，我们分析，A公司作为一般纳税人，发生应税行为适用一般计税方法计税。当发生特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税。若同时将在2016年4月30日之前租入的两个不动产均进行转租，A公司不能分别选择不同的计税方法，应同时选择简易计税或一般计税方式，且一经选择，36个月内不得变更。

A公司可参考广州国税12366的相关问答：不动产租赁可以选择不同计税方法吗?

问：我公司在不同地区各有房产进行出租，请问，可以一处采用一般计税，一处采用简单计税吗?

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。因此，如均属于在2016年4月30日前取得的不动产，则应同时选择简易计税方法或一般计税方法，不可分别进行选择。

三、进项税额能否抵扣

若A公司既有一般计税方法计税的项目，又有简易计税方法计税的项目，根据财税[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定，用于简易计税方法计税项目的进项税额不得从销项税额中抵扣，因此，我们建议A公司做好区分购进的进项税额用途的工作，其中用于一般计税方法计税项目的进项税额可以从销项税额中抵扣，而用于简易计税方法计税项目的进项税额则不能抵扣。

四、跨地区的不动产租赁

根据国家税务总局公告2016年第16号文第第三条、第五条、第六条、第七条规定，对于跨地区的不动产租赁，A公司应注意增值税的预缴地点、预缴时间、预缴税款计算和城建税及教育费附加预缴等方面，具体如下：

1.预缴地点

对于跨地区的不动产租赁，不论是在2016年4月30日之前还是2016年5月1日之后的取得的不动产，若不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人均应按照相应的计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款。

2.预缴时间

纳税人出租不动产，按规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。

3.预缴税款的计算

(1)出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%

(2)出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

4.城建税及教育费附加预缴

根据财税[2016]74号文规定，A公司跨地区出租不动产的，应在不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。