土地使用税怎样计算

土地使用税如何计算?土地使用税怎样计算?土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照土地的等级划分，按规定税额计算征收。下文介绍关于土地使用税计算公式以及土地使用税的相关问答。

土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。

城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。其计算公式如下：

应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

问题：

A公司与某地国土局签订土地用权出让合同，有偿受让土地。由于A公司与当地政府关于投资建设的事项一直在讨论协商中，使该合同的土地出让金未落实支付，当地国土局已出具证明，说明A公司未缴清土地出让金，仍未取得上述地块土地使用权。

现当地地税局要求A公司需缴纳该地块的城镇土地使用税，是否合理?

回答：

尽管该土地购买合同中已约定土地交付时间，但该土地使用权因A公司与当地政府至今仍在讨论协商中未实际交付，产权未转移，该土地的土地使用税应由实际使用人承担，A公司并不是该土地的实际使用人，不需要承担土地使用税。

1.土地使用税的纳税人确定

根据A公司与梅州市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条，出让人在2015年10月12日前将出让宗地交付给A公司。但实际上，A公司与当地政府关于投资建设的事项一直在讨论协商中，至今未落实支付该合同的土地出让金，致使仍未取得该土地的使用权。根据国税地字[1988]第15号第四条对土地使用税纳税人的确定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，而土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。由于目前该土地尚未交付，产权未转移，而且建设仍未动工，因此A公司并不是该土地的纳税义务人，不需要承担土地使用税。

2、建议要求政府重新确定交付日期

尽管如此，税务机关仍可能按国家税务总局公告2014年第74号文规定，要求自合同约定交付土地时间次月起缴纳土地使用税。

由于投资建设事项讨论协商或其他原因导致的政府不能按时交付土地情况并不是受让方的责任，部分省市税务机关作了较为灵活的变通处理。

如《海南省地方税务局关于土地使用税有关问题的通知》(琼地税发[2009]57号)中规定，对因政府规划等原因，造成纳税人有证却无法使用土地，并且纳税人已履行了应有责任的情况，纳税人能够提供县级以上(含本级)人民政府或国土、规划等部门文件证明的，经直属地方税务局审核，不征收土地使用税。

而《重庆市地方税务局关于明确房地产开发企业城镇土地使用税有关政策问题的通知》(渝地税发[2011]111号)中则根据不同的土地交付主体作了区别处理，即对于从土地行政主管部门取得的土地，采用“实际取得土地时间与土地使用权登记时间孰先”的处理原则，而对于其他主体之处受让取得的土地，按照财税[2006]186号中的规定执行。

参考辽地税函[2011]225号文第一条规定，建议A公司与政府进行沟通，并与政府签订补充协议，重新明确土地交付的时间，同时与所属税务机关确认，按补充合同或政府有关部门证明的时间，确定城镇土地使用税纳税义务发生的时间。

咨询广州地税12366得到的答复是，以出让方式有偿取得土地使用权的，按照财税[2006]186号第二条规定，A公司应在合同约定交付土地时间次月起缴纳城镇土地使用税，但若A公司实际发生不能交付土地而未取得土地使用权的原因，可准备相关资料向主管税务机关进行审核，以确定是否缴纳城镇土地使用税。

综上所述，建议A公司要求当地政府重新确定土地交付日期并与A公司补充签订土地交付时间变更的协议，同时收集至今未取得土地使用权的相关资料，同时与主管税务机关确认目前实际未取得土地使用权，暂不缴纳土地使用税。