土地增值税清算公式是怎样

土地增值税清算公式是怎样？土地增值税清算公式是应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。其计算方法也分为四级超率累进税率。

土地增值税清算公式是怎样

(一)计算公式

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

(二)计算方法

和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率：

1、按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。

2、增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。

3、值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。

4、按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

土地增值税计算实例

例1：

某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度为50%，销售时缴纳有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元?

扣除项目金额=800×50%+30=430(万元)

增值额=500-430=70(万元)

增值率=70÷430×100%=16.28%

应纳税额=70×30%=21(万元)

例2：

某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积对外销售，取得销售收入7648万元;其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有：

(1)支付土地使用权价款1400万元;

(2)取得土地使用权缴纳契税42万元;

(3)前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元;

(4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊)。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。

1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元?

营业税、城市维护建设税、教育费附加

=7648×5%×(1+5%+3%)+63×5%×(1+5%+3%) =412.99+3.40=416.39(万元)

2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元?

价款=1400×80%=1120(万元)

开发成本=(42+90+2100+60)×80%=1833.6(万元)

开发费用=(1120+1833.6)×9%=265.82(万元)

税金=7648×5%×(1+5%+3%)=412.99(万元)

加计扣除=(1120+1833.6)×20%=590.72(万元)

允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14(万元)

3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元?

增值额=7648-4223.14=3424.86(万元)

增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10%

应纳土地增值税额=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78(万元)

4、该企业应缴纳企业所得税多少万元?(不考虑房产税、印花税)。

应纳所得税额=(7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78)×25%=520.56(万元)。