房屋承租人优先购买权怎么行使_怎么确定承租人优先购买权行使期限

房屋承租人优先购买权怎么行使?承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。房屋承租人优先购买权需要在以下几种情况行使。

房屋承租人优先购买权怎么行使

(一)提前通知承租人

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)第一百一十八条的规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该无效。”

根据特别法优于一般法、新法优于旧法的法律适用原则，拍卖出租的房屋的通知期间应当以合同法的规定为准，即出卖之前的合理期间，而不必一定限定为三个月。但是，由于合理期间的判断属于法官的自由裁量范围，当事人按照自己对于“合理期间”的理解来进行通知，必然存在法律裁判不确定性的风险，因此，建议办事处应当在拍卖之前的尽早时间通知承租人。人民法院在民事执行中的拍卖是一种特殊的拍卖形式。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”因此，对于人民法院民事执行的拍卖，应当在拍卖五日以前通知。

(二)未提前通知的

《民法通则》司法解释以及《合同法》对于出卖人通知的法律规范为强制性规范，在未提前通知的情况下出卖房屋，由于违反了法律的强制性规定而无效。但是，如果买受人已经善意的完成过户登记，根据公示公信原则，买受人可以获得房屋所有权。而且由于拍卖是公开市场行为，法律更加倾向于对于第三人的保护。这里需要注意的是由于承租人的优先权为法律所明确规定，未提前通知的情况下拍卖并过户登记行为，存在法院司法裁判不确定性的风险，因此，建议办事处应当提前通知承租人后再进行拍卖。

(三)同等条件在拍卖实践中应如何掌握

不同拍卖公司对于拍卖过程中如何针对承租人优先权的行使有着不同的实践，因此，各种实践方式在细节上肯定会有出入。但是，这里可以介绍一种比较常用的方式：拍卖师叫价之后，如果存在有效的最高应拍价，拍卖师会直接询问优先权人是否行使，如果，优先权人明示表示愿意接受，则签署拍卖成交确认书，反之，如果优先权人拒绝行使优先权，则视为放弃优先权，由应拍人签署成交确认书。

(四)优先权人放弃优先权的方式和期限限制

法律已经明确要求出卖人提前通知优先权人，但是，在何种情况下，可以认定优先权人放弃优先权呢?如果，在通知期间内，优先权人明确表示放弃优先权，则无异议。但是，如果出卖人在出卖通知中明确优先权的行使期间，优先权人未作表示，是否认定为弃权，法律很大，因为这涉及“默示弃权”的问题，在法律无规定、当事人无的情况下，一般不会认定。但在一般的买卖当中，出卖人的通知期间是否也是优先权人行使优先权的失权期间，法律没有规定，所以，很难认定。

怎么确定承租人优先购买权行使的合理期限

我国民法通则没有规定承租人优先购买权制度，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见(试行)》第118条(该条已废止)规定的合理期限为3个月。我国合同法第230条只规定出租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，但没有明确具体时限。国务院《城市私有房屋管理条例》(已废止)第11条规定房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。

实践中，依据合同法第55条对可撤销合同的撤销权和第75条对债权人撤销权规定的除斥期间1年的规定，多将优先购买权行使的合理期限类推适用除斥期间1年的期限。即自出卖人与第三人订立有效合同之日起计算，逾期1年权利归于消灭。由此看来，法律规定之间、以及法律规定与实践之间存在冲突。优先购买权合理期限的认定往往更易引发争议。

优先购买权行使期限的长短，体现了对维护承租人居住安全利益、稳定财产占有关系、保护善意第三人交易安全三者间的价值衡量。如果将出卖人通知承租人的合理期限定为3个月，出租人要至少坐等3个月，最终结果极有可能是出租人坐失商机。可见，出租人提前3个月通知承租人这一规定与日益快捷的不动产交易实际情况相违背。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释〉的理解与适用》第24条,对出租人履行通知义务后，承租人优先购买权的期限进行了规定，其中第3项规定,出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。

由此可见，出租人履行通知义务的，承租人在接到通知后15日内未行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。同时，结合司法实践，如果出租人未履行告知义务，自出卖人出卖房屋届满1年的，承租人优先购买权亦归于消灭。这不仅有利于鼓励承租人积极行使自己的权利，也利于维护出租人与第三人交易秩序的安全。本案中，承租人在知道出租人出卖房屋事宜后，在一年后才向法院提出优先购买权强制缔约的主张，造成长时期内出租人与第三人交易安全处于不稳的状态。因此，法院判决驳回原告的诉讼请求，以维护第三人交易秩序安全，符合经济效益，引导人们按照最有效的方式使用社会资源。