租赁房屋发生的装修费房产税筹划

企业出租房屋，如果出租方将房屋装修后出租，为收回装修成本，一般会提高房租，但房租提高会相应增加房产税和营业税。在条件允许的情况下，从税负角度考虑，企业可以进行筹划，降低税收成本。

案例：

A 公司的一处楼房（位于市区）用于出租，每年收取租金 60 万元。现有客户要求将房屋重新翻新，装修后再承租。 A 公司预计需要花费 100 万元对房屋进行装修改造。装修后，租金上调到 70 万元 / 年，租赁期为 10 年。

分析：

1、 A 公司装修前每年的税费负担：

营业税： 60 × 5%=3 万元

城建税、教育费附加： 3 ×（ 7 ％ +3 ％）＝ 0.3 万元

房产税： 60 × 12%=7.2 万元

10 年租赁期间税费负担合计为（ 3+0.3+7.2 ）× 10=105 万元

2、 A 公司装修后每年的税费测算：

营业税： 70 × 5%=3.5 万元

城建税、教育费附加： 3.5 ×（ 7 ％ +3 ％）＝ 0.35 万元

房产税： 70 × 12%=8.4 万元

10 年租赁期税费负担合计为（ 3.5+0.35+8.4 ）× 10=122.5 万元

装修后 A 公司需要多缴纳 122.5-105=17.5 万元的税费。也即是， A 公司通过租金收回的 100 万元装修费，需负担 100 ×（ 5.5%+12% ） =17.5 的税费。如果再考虑上 100 万装修费的资金占用成本， A 公司收益会更低。

筹划方法一：承租方装修

为降低税费负担，在承租方条件允许的情况下， A 公司可以按照原来的租金出租给对方，而由承租方进行装修。由承租房装修，装修费部分双方都不会产生额外营业税、房产税负担。

但如果承租方对租房费用有预算限制，或出于其他方面的考虑，不能自己装修，则该筹划无法运用。

筹划方法二：租给关联方后转租

转租房产不需缴纳房产税，但需多缴纳一层营业税。相对而言，营业税的税负比房产税低，企业可以通过先租给关联方，由关联方装修后转租给承租方，以降低房产税负担。

接上例， A 公司将装修改造前的房产出租给关联方 B 公司，每年租金 40 万元。 B 公司预计需要花费 100 万元对房屋进行装修改造，装修后出租给承租方，每年租金为 70 万元，租期为 10 年。

A 公司的税费测算： 40 ×（ 5.5%+12% ）× 10=70

B 公司的税费测算： 70 × 5.5% × 10=38.5 万元

转租后 A 、 B 一共需缴纳税费 70+38.5=108.5 万元

可节税 122.5-108.5=14 万元。

利用转租进行筹划，需要注意把握出租给关联公司的租金的合理性。如果企业申报的租金收入低于税务机关制定的核定计税租金收入标准，又没有正当理由的，税务机关有权核定征收。

相关链接：

《 从一则税案看租赁业房产税筹划的风险 》

《 转租房产租金收入需要计缴房产税吗? 》