房地产土地增值税扣除项目有哪些

房地产土地增值税扣除项目有哪些?房地产土地增值税扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用等项目，具体内容如下文介绍。

房地产土地增值税扣除项目有哪些

新项目转让——房地产企业扣除5项

(一)取得土地使用权所支付的金额

(二)房地产开发成本

(三)房地产开发费用

(四)与转让房地产有关的税金

(五)财政部规定的其他扣除项目

1.取得土地使用权所支付的金额(买地的钱)

指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用之和。

【解释】取得土地使用权所支付的地价款，可以有三种形式：

(1)以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;

(2)以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金;

(3)以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款。

2.房地产开发成本

指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

(1)土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

(2)前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

(3)建筑安装工程费。指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

(4)基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

(5)公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

(6)开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

3.房地产开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。分两种情况确定扣除：

(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。

(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

房地产开发费用计算中还须注意两个问题：

第一：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;

第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4.与转让房地产有关的税金

【提示】只有与转让房地产项目有关的税金才可以在计算土地增值税的增值额时作为扣除项目扣除。

5.财政部确定的其他扣除项目

从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%。

房企土地增值税清算后的那些事

案例：

A房企共有3个开发项目，其中一个项目销售率达到87%，向税务机关提交了土增清算报告及相关资料，进入该项目的土增清算审核阶段。土增申报征期，A公司仍然提交了3个项目的土增预缴申报表，税务机关发现后，告知该公司，清算期间的土增税申报应按照清算后申报事项处理，税款也应按照清算后税款计算方法进行计算。纳税人根据税务机关的提示，对清算项目使用正确的申报表，重新计算税款，3天过后，在征期最后一天重新申报并缴纳了税款。

分析

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》没有对“清算后”的时点做明确的规定。《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》对清算期间的土增申报事项做了如下规定：“对于申请清算时尚有可销售面积的房地产开发项目，在清算期间和清算完成后，纳税人仍需在每季度终了后15日内办理纳税申报手续(含零申报)。在清算期间转让房地产的扣除项目金额，应按照清算时纳税人申报的单位建筑面积成本费用计算扣除，待清算完成后一并调整。”

本案中看似只是申报中的失误，但是涉及重新计算税款，变更资金计划，调整账务处理等一系列连锁反应，不仅浪费人力和时间，错过征期还会给企业带来经济上的损失。因此清算期间如何申报，财务人员应该事先咨询税务机关，税务机关也应该加强清算期间申报的宣传工作，降低税企双方的风险。