土地增值税成本分摊方法是怎样

土地增值税成本分摊方法是怎样?本文介绍不同地方对于土地增值税成本分摊方法。

一、湖北

根据《关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》鄂地税发〔2013〕44号：

关于取得土地使用权所支付金额计算分摊问题

对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，原则上应按分期开发项目(以《建设工程规划许可证》为单位)占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费(以下简称“土地成本”)。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

关于地下建筑物土地成本分摊问题

房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得“车库销售许可证”，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。

二、湖南

问题：在进行土地增值税清算时土地成本如何分摊?

长沙地税局回答：根据《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》(湖南省地方税务局公告2014年第7号)文件的规定，对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费(以下简称“土地成本”)。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

地下车位是否分摊土地成本

问：房地产开发公司的某一开发项目于2011年底清算完毕，目前仅余大量地下车位未销售。该项目清算时，用来销售的地下车库因承担了分摊的土地成本，单位成本过大，因此未销售的地下车位将为负增值。请问，地下车位销售时是否应该承担土地成本?

答：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条规定，土地增值税的扣除项目包括：

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

根据上述规定，房地产企业建造的地下车位是否应分摊土地成本，要看其是否在可售面积内。如果其属于可售建筑面积，应当分摊土地成本;如果不属于可售面积，则不用分摊土地成本。