房地产企业财务风险管理研究

一、房地产企业面临的财务风险

(一)财务风险的内容

财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业的内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果和预计的财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。将房地产企业的财务风险定义为经营活动中各种不确定性的综合反映，而不仅仅是狭义的筹资风险，更适于对房地产企业财务风险的分析与控制。当前备受房地产企业关注的财务风险主要包括开发周期风险、资金供求风险和内部控制风险等。

(二)房地产企业的财务风险指标分析

财务风险指标即设置敏感性指标，通过观察其变化，从而对企业已存在的或者将面临的财务风险进行监测预测。通过对房地产企业财务风险指标的分析，能够了解企业的财务状况以及经营结果，预测财务风险。反映房地产企业财务风险的指标体系，包括盈利能力指标、偿债能力指标、运营能力指标以及基于现金流量的指标等。

2012年、2013年中国房地产上市公司测评研究报告的相关数据显示：从整个房地产业来看，负债水平仍然高居不下;2012年上市房地产企业资产负债率均值与2011年几乎持平，净负债率均值上升为64.36%，偿债压力很大;存货周转率均值较上年虽然有所上升，但是运营效率仍然低较，资金回流速度缓慢;2012年上市房地产企业盈利能力有所下降，营业利润下滑的企业较上年增加了26家，达到87家;净资产收益率均值呈现下滑趋势，降至11.23%(如表1所示)。

通过数据分析可见：面对市场的不确定性、库存压力的增加、资金链的压力和融资渠道的从紧，房地产企业整体抗风险能力偏低，有待进一步加强。现阶段国内大部分房地产企业均开始关注财务风险的影响和作用，但对其反应普遍比较迟钝，缺乏风险系统控制管理。加强对财务风险的认识及成因分析，从根源上加强对财务风险的防范，提高抗风险能力，对房地产企业来说已经迫在眉睫。

二、房地产企业财务风险的主要成因

房地产企业在经济全球化的经济环境中，所处的环境十分复杂。作为高收益高风险的行业，房地产企业具有很大的发展潜力，但是在我国房地产企业还属于一个新兴的行业，有着很大的财务风险隐患。行业自身的特点和外部宏观的经济环境因素的影响也无形中增加了房地产企业所面临的财务风险。

(一)外部宏观环境因素

1、市场和经济环境的变化。我国的房地产企业处在竞争十分激烈的环境中，市场格局的变化导致市场供求关系和购房者消费观念的改变，个人购房者的个性化需求逐渐明显，这就要求房地产企业要对不同的客户群体进行细分，要在项目定位上具有前瞻性，不断创新营销方式。现在大多数房地产企业缺乏应对市场变化的灵活机制，直接会导致商品滞销的财务风险。

在低碳经济下，低碳建筑逐渐成为建筑界主流趋势，同时对房地产企业带来了巨大冲击。传统的房地产模式已经难以适应低碳经济的要求，“低碳建筑”将会在房地产业引发一场新的革命，是未来房地产企业发展的主要方向。但是，由于我国房地产企业开发动力不足、低碳技术不成熟、节能激励机制不健全等原因，现阶段发展低碳房地产面临着许多严峻的挑战及风险。

2、税收、土地政策因素。房地产企业属于固定资产投资领域，在开发和经营过程中，受国家宏观经济政策的影响很大，其中最关键的是土地和税收政策。近年来土地的闲置问题十分严重，国家出台了新的土地政策，比如企业未能在规定的时间内开发所储备的土地，将会被征收闲置土地税甚至会被无偿收回。由于土地成本占用资金比例很大，相关土地政策的出台加大了房地产企业的开发成本，直接影响到资金周转率和预期收益率。从表1数据中可以看到，2012年上市房地产企业净资产收益率均值下降为11.23%，较上年降低了2.87%，财务风险加大。

此外，房地产企业是税收筹划的重点，涉及的税种多、税费负担重。而房地产企业的资金大部分是通过举债获得，借入的资本额越大，可能获取的税收筹划利益就越大，同时由此带来的财务风险也很大。

(二)房地产企业自身因素

1、行业特点

房地产企业作为典型的资金密集型企业，开发周期长、投资规模大、变现能力低等特点决定了它具有较大的财务风险。这种风险贯穿于企业的开发、经营、管理之中。较高的资产负债率在给企业带来财务杠杆效应的同时给企业带来了一定的财务风险，同时也使得企业在货币市场的筹资难度进一步增大，筹资风险增加。受关联性影响的作用，当通货膨胀幅度上升时，建筑材料、劳动力的成本以及管理费用也会相应的上升，而相关行业成本的上升会使得房地产商品增加的开发成本大大高于通货膨胀的幅度，高额的成本费用占用的资金比例过高，加大了房地产企业的财务风险。

2、资金管理不善

首先，我国许多房地产企业的管理人员资金管理意识淡薄，缺乏资金风险控制观念，对现金流的重视不够;其次，普遍缺乏资金集中管理模式，大部分房地产企业在资金的结算和计划方面的管理还不够完善，导致信息脱节，资金管理和调度比较被动;再次，企业内部的资金管理权责不够明确，项目的拆迁、规划、施工质量等因素使得工期延长，成本增加，风险加大;最后，商品房作为特殊的存货，占用投资成本比例很大，消费者购买欲望的下降，使得商品房市场滞销，无法快速地回笼资金。2012年数据显示，将近50%上市房地产企业的经营活动现金流量净额为负数，资金链趋紧，经营风险凸显。

3、投资决策失误

决策失误是房地产企业产生投资风险的重要原因，如果项目整体的规划缺乏可行性，市场调查不够充分，技术分析不到位，对未来市场的估计过于乐观，就会造成决策失误的财务风险;另外，项目投资决策后，由于投资估算出现偏差，会使资金无法正常流转，影响投资结果，甚至导致投资无法收回的风险。

4、缺乏全面预算管理

预算管理在财务管理中处于十分重要的地位，许多房地产企业往往比较重视预算管理对成本的节约，对系统管理和价值管理的认识不足，对全面预算的重视度和执行力度不到位，从而降低了企业抵御市场风险的能力，增加了面临的财务风险。有关数据显示，2012年上市房地产企业成本费用利润率均值率下跌为31.87%，成本费用整体较高，资源利用率低。

三、房地产企业财务风险的防范措施

面对市场的激烈竞争，房地产市场出现大规模并购、集团化趋势，如何加强对财务风险的认识，增强企业抵抗风险的能力已经成为房地产企业密切关注的问题。从以上财务风险成因来看，加强财务风险的防范要做到：

(一)把握国家的宏观政策，发展低碳房地产

我国房地产企业的发展和走势在很大程度上受到国家宏观政策的影响，房地产企业应该准确理解国家在土地、信贷、税收和房地产市场中的调控政策，及时调整企业项目投资，减轻成本压力，从而降低财务风险。

作为我国国民经济支柱产业，房地产企业应该与时俱进，推动“低碳房地产”的发展，进行低碳建筑的研发，摆脱旧的经营模式，开拓创新，从而提高核心竞争力，增强抵御风险的能力。为此，房地产企业应树立低碳意识，选择环保型材料，合理规划建设小区，在不影响居住质量的基础上做到节能减排，实现绿色房地产和产业链的低碳整合，增强核心竞争力，降低因市场消费脱节产生的财务风险(如图1所示)。

(二)优化资本结构，创新融资策略

对于房地产企业来说，要严格控制负债的比例，合理安排产权与债务的关系，依据自身的融资能力、获利能力，确定最优的资本结构，寻求最优组合，降低筹资财务风险。

房地产企业要降低对金融的高度依赖性，摆脱单纯依靠自有资金和银行贷款的模式，可以通过面向公众发行小面值的有价证券、上市发行股票、利用房地产信托、委托发行住房建设证券等，由单一的筹资模式向多元化组合式的筹资方式转变，争取主动性，降低风险系数。

(三)科学决策，谨慎投资

房地产企业部分财务风险是由于投资失误导致的，而这部分风险恰恰是可以避免的。在房地产企业加强投资风险意识的同时，应该充分准备投资决策前的准备调研工作，这是做好项目风险分析和可行性分析的前提。为了实现科学决策，避免盲目投资，在投资过程中应注重投资与市场、政策的紧密结合，从而规避决策失误导致的财务风险，提高应对能力。比如企业可以采用投资组合战略，开发不同类型物业或者同一类型物业不同档次、不同类型房产、不同区域的组合来分散风险;在绿色经济、旅游经济领域进行探索，寻求新的利润增长点。

(四)控制资金管理，重视现金流

为了降低由于日常资金管理不善导致的财务风险：首先，房地产企业应该强化资金的预算管理，实现资金良性循环，努力减少资金的闲置，节约融资成本;其次，加强现金流量管理，尤其是重视经营性现金流，在日常的资金运作中，经营性现金流的稳定是控制风险的关键，可以提供风险预警信号，使经营者能够及时地发现问题所在，并采取行动，防范风险;最后，要加强存货管理。商品房作为房地产企业特殊的存货，资金占用量很大，投资成本很高。要不断创新营销策略，利用互联网、微信、微博、电商平台等高效的营销方式，降低空置率，加快资金的回收和周转，以满足房地产企业对资金的需求，并降低财务风险。

(五)实施全面预算管理，提高资金使用效率

全面预算管理能够对资金进行全程控制，保证资金使用和企业战略的有效结合。为了降低财务风险，房地产企业要及时编制预算计划，完善资本预算程序，加大预算的执行和监督力度，并且完善企业的财务内部控制，有效地控制财务风险，从而保障预算计划的实行。比如房地产企业的建筑材料成本一般会占到开发成本的60%左右，在预算中加强材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及标准，加强出入库管理，提高资金的使用效率，才能有效地降低财务风险发生的可能性。