土地增值税有什么作用_土地增值税应怎么合理避税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。

土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

土地增值税有什么作用?

土地增值税的开征，具有极其重要的作用：

(1)有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控;

(2)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;

(3)有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

土地增值税应怎么合理避税?

1.以继承、赠与方式转让房地产的,属于无偿转让房地产的行为,不属征收土地增值税的范围.

2.房地产出租.出租人取得了收入,但没有发生房地产产权的转让,不属征收土地增值税的范围.

3.房地产抵押.在抵押期间不征收土地增值税.待抵押期满后,视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税.对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的,属于征收土地增值税的范围.

4.房地产交换.交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收入,按照规定属于征收土地增值税的范围.但对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税.

5.以房地产进行投资、联营.对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产——作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税.对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税.但对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用免征收土地增值税的规定.

6.合作建房.对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税.

7.企业兼并转让房地产.在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税.

8.房地产的代建房行为.这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为.对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围.

9.房地产的评估增值.房地产的评估增值,没有发生房地权属的转让,不属于征收土地增值税的范围.

10.国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物.国家收回或征用,虽然发生了权属的变更,原房地产所有人也取得了收入,但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定,可以免征土地增值税.

此外,对于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,《实施细则》规定免征土地增值税.

掌握上述规定对于土地增值税进行合理避税十分关键.比如,两个关联企业之间交换房地产,按规定双方都应缴纳土地增值税,但如果采取股权投资的方式,则双方都无需缴纳土地增值税.即双方均以不动产向对方投资,按照不动产的评估价计算持有对方的股权比例.从整个集团利益来看,根本没有任何损失.